9-1 定性预测讲解.pptx

四川建筑职业技术学院第九章房地产市场预测的方法一.定性预测（一）定性预测的概念所谓定性预测，就是依靠熟悉业务知识、具有丰富经验和综合分析能力的人员或专家，根据已经掌握的历史资料和直观材料，运用人的知识、经验和分析判断能力，对房地产市场的未来发展趋势做出性质和程度上的判断，然后再通过一定的形式综合各方面的判断，得出统一的预测结论。是去研究和探讨预测对象在未来将表现的性质，是对事物未来本质的认识，也就是一般规律性的认识，用到的方法也主要是靠主观经验。

四川建筑职业技术学院（二）定性预测的优劣势1.定性预测的优势注重于事物发展在性质方面的预测，具有较大的灵活性；定性预测通常比定量预测操作简单，预测迅速，且操作成本低；由于定性预测搜集的资料等大部分来源于消费现场，易于充分发挥人的主观能动作用，可以从中了解到消费者的动机及感觉，这是定量预测无法做到的。

四川建筑职业技术学院2.定性预测的劣势定性预测方法只能预测一些简单的事情，对一些技术要求比较高的决策事件则无法提供准确的预测；定性预测易受主观因素的影响，比较注重与人的经验和主观判断能力，从而容易由于个人主观的错误而带来整个预测结果的偏差；由于个人之间的意见有时偏差较大，所以一般不易得出综合意见。

四川建筑职业技术学院（三）对比类推法所谓对比类推法是指利用事物之间具有共性的特点，把已发生事物的表现过程类推到后发生或将发生的事物上去，从而对后继事物的前景做出预测的一种方法。对比预测法主要是提供一种定性分析与预测的思路。1.产品类推法由于某些产品之间在功能、构造、原材料、档次、生命周期方面存在相似性，产品市场的发展可能出现某种相似性。根据这种相似性，可以由一种产品的销售状况分析、判断另一种产品的销售趋势。

四川建筑职业技术学院2.地区类推法地区类推法是依据其他地区（或国家）曾经发生过的事件进行类推。房地产市场在不同地区之间的发展存在着领先滞后的时间差，因而可以根据领先地区的市场情况类推滞后的市场发展趋势。例如国内的房地产市场的发展是有先后快慢之分的，所以在预测中就可以根据相似的较发达地区的以前的发展情况来类推预测该地区的房地产市场情况，特别是需求状况。

四川建筑职业技术学院3.行业类推法这种对比类推方法往往用于新产品开发预测，以相近行业的相近产品的发展变化情况来类比某种新产品的发展方向和变化趋势。例如，高档别墅的市场预测可分析该区域内高档汽车的市场趋势来预测将来一定时期内的市场变化。4.局部总体类推法局部总体类推法是指以某一个企业的普查资料或某一个地区的抽样调查资料为基础,进行分析判断、预测和类推。

四川建筑职业技术学院（四）集合意见法集合意见法又称集体经验判断法，它是利用集体的经验、智慧，通过思考分析、判断综合，对事物未来的发展变化趋势做出估计。集体意见预测法是把预测者的个人预测意见加权平均而汇集成集体预测的方法。具体地说，就是召集一些熟悉市场并有丰富业务经验的相关人员对未来市场做出判断预测，再由预测组织者把预测意见集中起来，用加权平均方法进行数学处理，从而得到市场预测结果。这种方法集中了集体的经验和智慧，且简便易行。这种方法主要用于短期或近期的市场预测，因为经营管理者和业务人员在日常工作中积累了丰富的工作经验，对市场情况比较熟悉，对他们的意见集中起来可以对市场的未来情况作出判断。

四川建筑职业技术学院1.集合意见法的步骤①由若干个熟悉预测对象的人员组成一个预测小组，并向小组人员提出预测项目和预测的期限要求，并尽可能地向他们提供有关资料。②小组人员根据预测要求，凭其个人经验和分析判断能力提出各自的预测方案，同时每个人说明其分析理由，并允许大家在经过充分讨论后，重新调整其预测方案。在方案中要确定三个重点：a.确定未来市场的可能状态b.确定各种可能状态出现的概率（主观概率）c.确定每种状态下市场销售可能达到的水平（状态值）

四川建筑职业技术学院③预测组织者计算有关人员的预测方案的期望值，即各项主观概率与状态值乘积之和。④将参与预测的有关人员分类，由于预测参与者对市场了解的程度及经验等因素不同，因而他们每个人的预测结果对最终预测结果的影响作用有可能不同。所以要对每个人员分别给予不同的权数表示这种差异，采用加权平均法获得最终结果。若给每个预测者以相同的权数，则表示各预测者的预测结果的重要性相同，那么最后结果可直接采用算术平均法获得，也可用中位数统计法获得。⑤确定最终预测值。

四川建筑职业技术学院例：某房地产企业预测明年某种商品房的销售额，邀请了业务经理、业务员、会计员、管理人员各1人进行预测，下表是每个人从不同的角度提出的自己对销售额的期望值。

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