房地产-房地产行业住房制度国际比较之德国篇：租赁市场标杆，房价长期稳定(202405).pdfVIP

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房地产

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证券研究报告/行业深度报告

住房制度国际比较之德国篇

租赁市场标杆，房价长期稳定

报告摘要：

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德国住房市场特点：租赁主导，房价稳定。德国完善的法律顶层设计，

并以明细的税收制度作为有效的调节工具，同时严控资金供给，辅以多

渠道配贷的融资体系，形成德国“租赁主导、房价稳定”的住房市场特

色。2022年德国住房自有率仅为46.7%，即超过半数的人选择租房居

住，而1970年至今德国实际房价（名义房价指数扣除CPI）累计涨幅仅

为19%。

法律制度顶层设计：供给端形成多元供给主体，需求端保障租赁权益。

德国住房政策在二战后历经住房统制经济、国家大规模供给、市场需求

扶持和市场化规范四个阶段，政策中心从提高供给到刺激需求、从国家

管控向市场化自由化逐渐转变。在不同的历史阶段，德国政府分别出台

了不同的法律以应对不断改变的住房市场情况。《住房建设法》、《住房

补贴法》、《住房租赁法》、《私有住房促进法》四部法律作为德国住房制

度的“四大基石”，分别为住房的大规模建设、低收入群体的租金货币

补贴、租赁市场的行为规范和私有住房的促进搭建了法律框架，在供给

端形成了多元化的住房供给体系，在需求端保障租赁权益，促进形成租

赁主导的住房市场。

德国住房税收体系：鼓励自住和出租类房屋需求，抑制投机行为。德国

住房制度顶层设计的四部法律在具体实施过程中，税收制度起着有效调

节作用，是实现大规模供给、形成多主体供给结构体系，并有效刺激需

求端的重要因素之一。政府在购置、持有、交易、继承、赠予等各个环

节均制定了税收制度，所涉及到的税种主要包括土地税、房产税、不动

产购置税、不动产交易税、遗产税与赠与税等。一方面，对于自住和出

租类房屋，征税标准相对较低，保障刚需；另一方面，德国政府在房地

产流通交易环节设置了多重税种，通过设置高额的不动产交易税，抑制

投资性需求。

德国住房资金体系：信贷政策稳定，“先存后贷”抑制投机。德国奉行

稳健且相对收紧的货币政策，长期以来保持着非常稳定且低速的货币供

应，防止过量货币资金流入房地产市场，并维持相对收紧的信贷政策，

严控全国杠杆水平。同时，德国住房融资体系采取多渠道配贷、提供多

种贷款形式，从而应对市场的各类住房贷款需求，并有效分散银行配贷

[

的风险。其中，独特的住房储蓄制度所体现的的低杠杆特点，也正是德

国融资制度低风险偏好的体现，同时对贷款年限的要求也抑制了住房的

投资性需求，政府也因此大力扶持住房储蓄制度的进一步发展。

对国内的经验启示：租赁市场方面，健全住房租赁法律体系、建立动态

租金区间管理制度、丰富租赁市场供给主体，激活市场活力。住房保障

方面，增加直接货币补贴力度，扩大保障范围。

风险提示：德国房地产制度与国情与我国存在较大差异，经验未必可比

请务必阅读正文后的声明及说明

仅供内部参考，请勿外传

[Table_PageTop]房地产/行业深度

目录

1.德国住房市场：租赁主导，房价稳定4

2.住房法律体系：供给端扶持多元供给主体，需求端保障租赁权益5

2.1.住房统制经济（1945-1950）：政府自主建房加之行政管控，保障稳定房源供给5

2.2.《住房建设法》（1950-1960）：推动战后住房供应快速增长，形成多主体供给结构6

2.3.《住房补贴法》（1965年至今）：政策着力点由供给走向需求，保障承租人权益11

2.4.《住房租赁法》（1971年至今）：进一步规范租赁市场，加大对承租人权益保护12

2.5.《私有住房补贴法》（1965-2006）：平衡住房结构，补贴