大千名城营销策划案模板.docVIP

序言

本策划文本是在缜密项目分析前提下制订出系统方案，包含市场分析、市场定位、行销战略、行销策略、推广方案等组成部分，全方面涵盖了本项目营销策划运作实际内容和行动构架，为本项目标销售提供策略和实施方法全方面指导，并就上述关键内容作发步判定、确定未来项目标销售目标和营销行动方案，在未来各项营销操作中有计划实施。本方案紧密结合项目特征和区域特征，主动探求科学、有效营销策略以促成良好销售业绩，实现开发商预期目标。

鉴于本项目住宅部分综合品质和市场地位在马巷镇作为首例商品房住宅推广，销售不会有太大抗性，住宅销售限制不大，而商业部分规模较大，市场购置能力需要在客观层面上进行主观上拉动，销售推广存在着一定抗性和难度，故本方案关键进行商场部分营销策划，意在以商场带动住宅销售。

本案SWOT分析

优势

1．地段优越

大千名城在巷南路和书院路交汇处，交通便利、市政配套设施齐全。是马巷镇中心现存最完整、亦是商业价值最高地块，属于旧城区改造房地产开发项目。

2．规模宏大

本案占地20亩，总建筑面积27140平方米，建成后必将成为马巷镇数一数二大规模商住性综合物业，经营专题丰富，计划优异，功效齐全，建成后肯定为马巷镇地标性建筑，代表着时下商业流向和城市居住最高格调。

3．设计新奇

建筑外立面设计气派、新奇（以欧式风格为外型包装），细部处理合理、创意标准极高，满足大家求异、求新、追求宽大心理要求。

大尺度豪宅、立体商城景观体系（公景—中庭景观，私景—底层门前花园、复式屋面花园）、天桥无一不是马巷镇典范。独创区内露天商业中心，能在相对封闭商城里享受更惬意空气和阳光。

4．购置门槛降低

大千名城首创店面五成二十年、住宅七成二十年商业银行按揭，降低置业购置门槛，降低投资和经营风险，让更多市民买得起、供得起，加紧产品去化速度。

7．完善物业管理

大千名城将率先引进优异物业管理模式，对本案进行商住分隔管理，因为提供贴心物业管理，大大地提升了本案档次和质素。

8．经营理念创新

大千名城首次引进经营专题划分概念，经过优异、规范功效划分，在炒热市场同时又很好地引导市场，避免猛烈同行竞争，使每个商家享受超大人流同时，又不至于因同质化竞争而造成利润下降。

9．强劲品牌包装

大千名城应在马巷利用整体楼盘包装炒作，在电视、报纸、户外广告等进行整合宣传，同时加强销售现场接待能力，短时间内使品牌得以产生。品牌建立结果自然能蠃得丰厚回报。

劣势

1．20%以上高公摊率

因为马巷镇商铺多数是单间，所以对于分摊尤其是大公摊还不太轻易接收，同时马巷镇现有商铺公摊均在15%—20%之间。所以本案20%以上高公摊率会使多数购置者望而止步，认为花了很多不该花钱。因怎样分摊对本案销售相关键影响。

2．局部只售不租

因为多数经营者对商业性物业投资持有观望态度，她们很期望能够经过先租商铺，以后依据情况再买。所以，本案主观上只卖不租策略肯定会影响一部分用户投资热情，因为租，售原本是良性循环。

3．镇区居民购置力不强

除工商、税务、电信等部门外，马巷镇整体收入水平不高，月工资通常在800元左右，整体购置力偏弱，对大面积店面去化不利。

备注：

专案组认为：对于大店面去化——应该把营销关键放在集团化购置、乡镇居民购置上，并合适到输出动态价格体系，使总价在客观上含有一定弹性，这么能够顺畅地将大店面销售出去。

4．引进大型商场存在招商难度大

因为本案规模大，当地消化能力有限。商业标准制约了本案商业属性划分不宜过细，大型商场介入对本案销售有着莫大帮助。即使大型连锁商场引进已成肯定，不过这方面招商难度相当大。

5．三层商场存在难销抗性

在以往商城营销推广时，常会出现一层临街店面销售过旺、三楼店中店过淡两极分化现象，这是因为购置者对三层铺面经营和租赁缺乏信心，担心商业气氛难以形成。在本案三楼铺面一样存在着难销抗性。

机会

1．城市商业属性

马巷镇城市主体是以著名全国八大蔬菜调济集散地之一个植，社会产业以农业化特征为主，这么城市特征决定伴随经济发展，个体商业气氛会越来越浓厚，越来越多人从事商业活动，商业环境良好，商业物业处有利宏观环境当中。

2．商业转型裂变

马巷镇商业正处于小规模分散经营向大规模集中经营转型阶段，尤其是在翔安区成立之下，在这么转型阶段，大型、综合性商业性物业正是市场所迫切需求。大千名城商业定位正符合这一市场需求。

3．填补大市空挡

马巷镇缺乏大型综合性商城，更缺乏中高级次商城，现在这一物业基础处于空白情况。大千名城中高级次市场定位，符合马巷镇商铺经营者需要，顺应马巷镇商业呼叫品牌综合商城趋势，肯定会引发市场轰动，赢得不俗业绩。

4．购置力伴随经济发展而逐步强盛

马巷镇居民生活水平在不停地提升，农民购置力增强，尤其是乡镇农民收入有较大提升，对进城投资、经营迫切愿望愈加强烈，怎样深入引导她们