物业公司管理运作方式和流程.doc

****物业公司管理运作方式、人员配备及工作流程

第一节管理运作方式

一、管理方式确立原那么

1、符合物业特点，确保管理目标实现原那么。

2、标准、适宜、灵活、高效原那么。

二、管理方式概述

依据工程特点将管理方式列图如下：

春江华庭工程物业管理方式〔内容〕

春江华庭工程物业管理方式〔内容〕

组织系统

运作系统

控制系统

三种管理手段：

1、制度手段

2、文化手段

3、科技手段

两个体系

1、IS09001

2、IS014001

鼓励系统

三、管理方式具体内容

〔一〕导入两个体系

导入IS09001质量体系、IS014001环境管理体系，将物业管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理效劳活动标准、高效、优质和持续改良，把以效劳为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。

〔二〕采用三种手段

1、制度手段

制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念,制定科学的《员工业绩考核方法》等内部管理制度,使企业内部管理制度化、科学化、标准化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外效劳工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度标准员工的效劳行为，确保效劳质量的优质与高效〔导入IS09001和IS014001体系文件〕。

2、文化手段

将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。

同时，我们将立足物业使用人文化效劳需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理效劳活动的每个环节，使整个长博·春江华庭充满文化气息。

3、科技手段

创造性地利用长博·春江华庭设备的自身优势，在管理活动中采用科技手段，运用计算机、闭路监控等设施，实施科技性物业管理。

〔三〕建立四个系统

第一个系统:组织系统

明确长博·春江华庭工程管理处与相关外部单位的关系，确定其在外部组织系统中的位置，明晰彼此的责、权、利，有利于管理处协调好各方的关系，为企业营造良好的物业管理环境。同时，确立内部组织的相互关系，有利于明确各部门之间的责、权、利，使内部管理标准化、制度化，对融洽内部人员的相互关系，提高内部沟通的速度与效果，以及增强团队的凝聚力、战斗力等方面，都将起到积极作用。

内部组织体系图及说明

长博物业管理

长博物业管理

春江华庭工程管理处

工程技术部

社区文化部

客户效劳中心

环境效劳部

秩序维护部

ISO9001推进小组

效劳质量督察组

综合行政组

A长博·春江华庭工程管理处为长博物业管理的执行机构，与长博物业管理〔物业管理责任机构〕系隶属关系，长博物业管理对春江华庭实行一体化、专业化物业管理。

B长博房地产开发为物业管理效劳活动的监督机构，与长博物业管理系委托与被委托关系，长博物业公司依据物业管理相关法律法规和物业管理效劳合同内容开展物业管理效劳，履行合约，实现约定的管理效劳目标。

C长博·春江华庭工程管理处与江阴市物业管理行业主管部门、公安机关、税务等政府职能部构成协调、监督关系。管理处与对方保持良好的沟通协调关系，争取其对物业管理工作的支持。

2、内部组织机构图及说明

在组织机构的设置时按照“三大原那么”进行，分别为“维护统一指挥原那么”、“保证责权一致原那么”和“集权与分权相结合的原那么”。

内部组织机构图：

长博房地产开发

长博房地产开发

物业管理行业主管部门、公安、共商等政府职能部门

长博物业管理

长博·春江华庭工程管理处

A客户效劳中心：设立管理处主任负责制下的24小时客户效劳中心，客户效劳中心具体负责：总体调度、前台效劳及业主投诉、业主意见、辖区事务、上级部门等信息的收集、记录、归纳、统计、分析处理和及时传递以及客户资料管理。

B工程技术部：负责春江华庭制订和实施房屋主体〔含室外非机电设备设施〕的维护、管理方案，确保房屋主体、广场等各非机电设备设施完好。负责物业内机电设施、智能花设施、消防设施等设备的日常运行、维护保养管理，确保各种设备的功能得到正常的发挥。实行24小时轮流值班，及时处理各类应急维修任务。

C秩序维护部：负责小区的平安维护、车辆的进出管理、消防与智能化监控等平安管理工作。

D环境效劳部：负责整个物业的清洁保洁工作，确保清洁效劳符合国优标准，符合物业使用人的要求；负责所有绿化植物的养护管理工作；负责物业的消杀和水景的管理工作。

E社区文化部：负责小区社区文化建设的总体筹划与管理，开展宣传教育、公益活动及精神文明活动，协助举办各种类型的庆典活动和各种文化宣传活动。

F综合行政组：主要负责文件处理、档案管理、人事劳资管理，仓库管理以及后勤保障；管理处办公用品、维修物料的采购等工作。

G效劳质量督察组