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行业分析报告中国房地产

行业研究分析报告

第一章房地产业内涵及投资特性分析

第一节房地产行业内涵分析

一、房地产业的含义

什么是房地产呢？关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来

理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房

地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活

动的总称。在本报告中，我们取其广义，这样有助于我们对房地产行

业的全面认识和整体把握。

广义的房地产包括四个方面的涵义：

1.房地产是房产和地产的有机结合，房依地而建，地为房之载体，房

地不可分离；

2.房地产是财产和财产权利的有机结合。房地产是具有极大价值的财

产，是财富的体现。它既包括了可见的、有形的房地产实体，又包含

了寓于房地产实体之中的各种经济关系以及由此而形成的各种权利，

如占有权、使用权、租赁权、抵押权等等；

3.房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。从房

地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是

永久性，但房屋不能独立存在，没有土地，房屋就不能存在。从房地

产业的兴起和房地产市场的发育来看，土地的获得、占有，不仅是房

地产业的基础和前提，也是房地产开发经营活动的开端。从房地产的

价值构成来看，房地产的价格分为地价和房价两个部分，其中，地价

是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点来看，地价在房地产总

价值中所占的比重就会越来越高。因此，地产是房地产的核心；

4.房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。

房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权

的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款

以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组

织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不

同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产业第

二层次的服务部门。

二、房地产的分类

房地产由房产与地产组成，故无论从实物还是从权利状态上，都可将

房地产分为“房”与“地”两大部分，但未必一定要房与地在一起才

可称之为房地产，单纯一块空地也是一种常见的房地产投资形式。

房地产行业涉及的产业形态广泛，包括写字楼、公寓、别墅、商业用

房、酒店宾馆和各类专用园区等一系列子行业，每一个子行业内有包

含有高中低档、特殊和各种新型品种。

从存在形态上，我们可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、

单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，我们还可根

据其用途不同进行细分，即：

1.商业房地产。包括各种商用店铺、商业楼宇、写字楼、饭店、旅店、

购物中心、电影院、展览中心、各种娱乐设施、健身中心等及其占用

土地。这类房地产的服务范围主要是第三产业，随着我国的产业倾斜

政策及第三产业的发展，这类房地产的供给和需求都将比较活跃。

2.住宅房地产。即各种供人们生活居住使用的房地产。根据其建筑标

准、功能等档次不同可分为中低档的普通商品住房和高档的公寓、别

墅等多种类型。随着我国住房制度的改革，普通民居型的住宅房地产

将获得长足的发展。

3.工业房地产。指各种服务于工业生产的房屋构筑物及其占用土地。

这包括各种厂房、仓库和生产用构筑物，如水池、水塔、桥梁、烟囱、

水井等。这种形式的房地产进行投资时多伴随着相应的工业其他投资。

另外，近年兴起的开发区投资也基本属于此类型，一般都是进行满足

工业建厂生产需要的土地开发或直接修建标准厂房出售。

在房地产交易中，经常会出现一级市场、二级市场、三级市场的用语，

这是房地产开发与建设的不同层面上对交易的一种分类。

房地产一级市场，又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即

国家通过指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体用地出让给使用

者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通

一平”的熟地，房地产一级市场是由国家垄断的市场。

房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行

出售和出租的市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市

场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定

可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场、通俗的讲，房地产

二级市场主要是房产开发商与消费者之间的交易。商品房出售，安居

房、平价房出售，以及外销商品房的先租后售、预售等，均为二级市

场。

房地产三级市场，是指已购买房地产的单位和个人，再次将房产转卖

或交换、转租的市场、三级市场通常是住房消费者之间的交易，常见

的有私人间的房屋买卖、租赁、交换，以及