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项目管理青岛太平洋国际广场项

目投资分析报告年

青岛太平洋国际广场项目

投资分析报告

目录

摘要4

一、青岛基本概况5

1、地理位置5

2、历史沿革5

3、人口5

4、经济水平6

5、区域规划情况10

6、结论13

1、房地产发展各项指标分析15

2、房地产未来量预测18

3、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析18

三、经开区楼盘分析25

1、竞争分析26

（1）、净地分析26

（2）、竞争个案分析26

（3）、潜在竞争情况28

2、区域楼盘特点28

3、区域客户需求分析29

（1）、不同面积、不同户型的需求状况29

（2）、不同单价，不同总价的需求情况29

（3）、潜在购房人群分析29

（4）、供需分析结论30

四、项目概况30

1、合作方概况30

2、用地情况31

3、用地四至39

4、规划情况41

5、配套情况42

6、道路状况42

7、市政规划42

8、开发进度44

9、合作方式44

五、项目SWOT分析45

1、SWOT分析45

六、投资分析48

七、综述53

摘要

青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，

项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展

潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。

项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积

190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店

式公寓。

项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格

为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。

项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约

20.9亿元(公寓10250元/平方米，车16/个),净利润约4.3亿元（1713

元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。

项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发

贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。

一、青岛基本概况

1、地理位置

青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市之一，

也是我国大陆第二大港口。该市东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，

西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。1994年2月，被列为全国15个

副省级城市之一。

青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，2007年，总户籍人

口757.99万，其中市区1102平方公里，人口275.55万人。截止到2007

年底青岛市常住人口达到了838.67万人。

2、历史沿革

1981年，青岛市被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4

月，被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一；1986年10

月15日，被国务院正式批准在国家计划中实行单列，赋予省一级经济

管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。

3、人口

表1-1：青岛市2003-2007年人口增长情况

年份20032004200520062007

青岛市人口（万人）720.68731.12740.9749.38757.99