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“睡城”的形成、影响及探索性治理

来自燕郊的典型案例分析

引言

“睡城”，也被称为“卧城”，从居民生活视角观察“睡城”，可以将其视为大城市周边的

城（镇）、大型社区或居民点，这三类人口相对集中的区域，由于缺乏衣食住行、商业休

闲、教育娱乐等配套的区域城市功能，特别是缺乏主导产业，虽然人口大量入住，但局限于

晚上回家睡觉，清晨赶往中心城区上班。例如，天通苑、回龙观、望京等地区皆被认为是北

京行政区域内的典型“睡城”，而燕郊，则被认为是以北京为中心城区，且在北京行政区域

外，规模最大、最典型的“睡城”。那么，是什么原因令燕郊发展为“睡城”？燕郊成为北

京行政区域外规模最大、最典型的“睡城”会对北京造成什么样的影响？面对这些影响，北

京又应该采取怎样的政策予以治理？本文试图回答以上三个问题。

一卫星城概念范畴下“睡城”的内涵

从不同研究视角出发，能够得出不同概念范畴下“睡城”的内涵。本文从卫星城概念出发，

展示“睡城”的内涵。卫星城市是位于中心城区周边，同所依托的中心城区保持一定距离，

且与之有着紧密社会、经济联系的新兴城（镇），依据卫星城的主要特征划分，其不同发展

阶段如表1所示。在卫星城不同发展阶段概念范畴下，“睡城”可被认为是卫星城的第一

代。

表1卫星城的不同发展阶段

二燕郊社会经济发展基本概况

1.独特的地理位置

燕郊具备发展为北京卫星城的独特地理位置。燕郊位于环京津、环渤海经济圈核心范围内，

与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里，距海港天津港

120公里。

2.产业发展特征

燕郊除了房地产业以外，基本没有其他较大规模的产业。虽然早在2010年，燕郊已被国务

院批准、升级为国家级高新技术产业开发区，但截至2015年底，带动燕郊经济增长的主导

产业依然是房地产行业。

3.社会公共服务和基础设施建设发展滞后

2015年，燕郊常住人口已超过60万，燕郊的公共服务和基础设施建设已无法满足快速集聚

的人口，与人口规模严重不匹配。入学难、就医难、交通拥堵等问题，一致困扰着燕郊的居

民。

三燕郊发展为“睡城”的原因

比较卫星城不同发展阶段与燕郊社会经济发展基本概况，燕郊不能与国外卫星城的任一发展

阶段简单对应，但在燕郊能看到国外卫星城任一发展阶段的某类特征。其中的原因是：国外

第一代卫星城可以追溯到20世纪初（1903年，英国在伦敦以北约56公里的郊区，建立起

世界上首个“田园式卫星城”——莱奇沃斯），而燕郊的形成、发展，不过是最近15年左

右的时间，燕郊几乎是在15年的时间里，走完国外卫星城100余年的发展历程。除了这种

时间跨度上的原因以外，燕郊发展为“睡城”是在各种原因长期共同作用下形成的。

1.投机需求是燕郊成为睡城和燕郊房价上涨的重要推动力

北京房价具有增长速度快、价格基数大的特征，与此同时燕郊的房价也在快速增加，但与北

京仍有巨大差距。因此，在燕郊进行房地产投资，对企业而言，与在北京投资相比，具有所

需资金量低、政商关系门槛低的双低优势；同时对于房地产的供需双方，都可以获得房屋作

为资产属性的溢价。这是燕郊发展为“睡城”的驱动原因。

2.缺乏与新增集聚人口相匹配的主导产业

燕郊现在的主导产业是房地产，房地产是资金密集型产业，能大量容纳的劳动者主要是农民

工，但是燕郊新增集聚人口主要是在北京上班的外地人口和无力在北京买房的北京本地人，

房地产行业与新增集聚人口的职业发展诉求不匹配。因此，每天早、晚钟摆式的人口流动无

法避免。这是燕郊发展为“睡城”的第一个直接原因。

3.城市配套功能的严重滞后

燕郊人口规模的迅速增加，导致如交通、医疗、教育等城市配套体系建设无法与人口的增速

保持一定的协同。因此，对非房地产行业的外来投资不具有吸引力，仅仅依靠燕郊，乃至三

河、廊坊自身，又无能力将新增人口就业本地化，所以“睡城”的形成，无法避免。这是燕

郊发展为“睡城”的第二个直接原因。

4.官员任期的短期性与城市发展的长期性

一般而言，官员的任期以十年为一个周期，而城市的发展具有长期性。在一个官员的任期

内，想获得更高的升迁、社会威望，与其十年任期内政绩紧密相关。所以，官员的理性选择

是在任期内推动当地GDP迅速上升。那么，在房价不断上升的背景下，房地产就是官员“最

爱”的产业。在此种利益机制驱动下，燕郊的主导产业在自觉与不自觉之间发展为房地产

业，而不是与新增集聚人口相匹配的产业。这是燕郊发展为“睡城”的机制体制原因之一。

5.北京、燕郊之间不具备平等协