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“营改增”后房地产业增值税税收风险研究

房地产业营改增有助于畅通增值税抵扣链条、减少公司承担。但由于增值税核算远比营业税复杂，房地产公司也许存在诸多增值税涉税风险，因此有必要梳理分析房地产行业的增值税涉税风险，建立相相应的风险提醒指标，以强化对房地产业的税源管理。

一、房地产行业经营特点

房地产业，是指开发、管理、交易房地产的整合性行业，房地产行业具有以下特点：

（一）经营业务复杂，往来对象多。除开发土地和房屋外，房地产公司还要完善相应的基础和配套服务设施，覆盖了从征地、规划、建造、出售到后期服务的所有流程，业务内容复杂多样，涉及对象广泛多变，给公司的进项取得和销项核算带来极大的挑战。

（二）开发周期长，投资数额大。开地产开发要经历勘察设计、征地拆迁、安顿补偿、建筑施工、配套工程等数个阶段，要连续几年才干完毕，且每个阶段都需要大量的人力财力，必须要有源源不断的资金投入。

（三）资产负债率高，依赖银行。房地产项目投资大，资金占用时间长，依靠自身资金远无法满足投资需求，而一部分房地产开发公司因不够条件上市，只能大量依靠银行贷款融资。但依靠银行贷款来进行投资风险较大，成本也相对较高。

（四）政策变化快，经营风险大。近年来，国家对房地产市场的宏观调控屡屡推出，一定限度上影响了公司的规划和决策。同时，房地产业资金链长、收益期长，一旦规划不周全、决策不准确资金运转不畅，也许会导致产品堆积，导致公司生产无认为继。

二、房地产业面临的涉税风险

（一）销售收入方面

1.销售产品收入账务解决不规范。如取得的销售款不按规定入账，而是故意留在销售部门；对于出售阁楼、地下停车位、以及房屋装修部分单独收取款项，未计入收入；借手续费、集资费、代收款项等名义向购买者收取的各种性质的价外收费，以及客户放弃的购房定金、没收的违约保证金等收入未纳入缴税收入；对外出租房屋商铺，不如实按收取的租金计算缴纳税款。2.预售收入、结转收入或分期付款的解决不规范。如通过预售方式销售正在开发建设的产品，取得的款项未如实申报缴纳增值税；开发建设完毕产品后，仍然把预售款记在“预收账款”等往来账户；以按揭等方式销售开发产品，在收到首付款、银行按揭贷款后未如实计算缴税，或是记入“短期借款”账户，隐匿收入。3.特殊业务未做视同销售解决。“以物易物”、“以房抵债”等销售方式在房地产开发公司并不少见，往往使得房地产公司未及时确认销售收入，从而导致未及时缴纳或少缴纳增值税。

（二）进项抵扣方面

1.多抵进项税额。如公司同时开发多个房地产项目，老项目和新项目混杂，也许存在简易计税老项目的进项税纳入新项目抵扣；公共配套设施中像物业楼等自建自用的不动产，进项税金与商品房无法区分，也许多抵扣进项税额；出租未售出的商品房，未将产品转入固定资产并做进项转出，导致多抵进项。2.虚抵进项税额。在甲供材模式下，通过虚假的单独协议，虚开钢筋、砂石等原材料的专用发票来认证抵扣进项税；接受关联关系公司提供的原材料或工程服务，故意抬高材料价格或是工程费用，从而增长进项费用。3.不得抵扣进项税额带来的风险。房地产业的建筑工人工资、安顿补偿费用，自小规模纳税人那里购买的材料以及公司自制的砖瓦石灰等，是无法取得增值税专用发票的，因此无法进项进项税抵扣；采用“甲供材”模式等支付施工单位的费用，在开发阶段支付给的批报建费、拆迁管理费等，不能抵扣进项税，也许导致公司少报收入或多抵进项的风险。

三、房地产业增值税风险分析指标

（一）行业增值税税负指标

增值税税负率=实纳增值税总额/主营业务收入×100%。将房地产行业的平均增值税税负率设为提醒值。对比公司增值税税负率与提醒值，假如两者偏差值较大则也许公司会存在故意隐藏收入、多计成本费用、多抵扣进项税额等风险疑点。

（二）进项指标

工程竣工后，结合第三方涉税数据，将公司认证抵扣的进项与施工协议、标书及预决算报告进行对比，分析公司是否存在多抵、虚抵进项或是进项不合理的风险。

1.分析公司耗用砖瓦砂石等原材料的情况，与同类产品平均用量和成本进行对比，对用量过大、价格过高的建筑材料需进一步分析，查看是否有多抵扣进项税的问题。2.分析公司建筑施工费用及辅助工程费用，与同行业同类型的平均费用标准，以及公司预算报告等进行对比，看看公司的工程及辅助工程费用是否恰当。3.分析公司广告、征询、鉴证、设计费等进项金额，对比同类开发产品的平均标准，如超过标准较多且无合理理由的，通过公司及相关资料核算业务真实性，分析其是否存在少纳税问题。4.核查公司选择简易征收的老项目的实际情况，随时跟进未完毕交工的老项目的推动情况，查看发生的进项税额有没有按规定进行转出。

（三）销售收入指标