地产合作项目财务管理制度（修订）.docx

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正荣地产合作项目财务管理制度

编制

王奕

日期

2018年8月

审核

地产战略投资中心、运营管理部、法务事务部、综合管理部、审计风控部、集团财务管理中心

日期

2018年8-9月

批准

黄仙枝

日期

2018年10月6日

修订记录

批准日期

修订内容

修订

审核

批准

2017.9

正荣地产合作项目财务管理制度发布

√

2018.10

修订注册资本、财务印章及网银、融资、担保、代建项目、资金情况汇报频率

√

2020.9

项目分类定义、财务印鉴保管使用、违约金比例、干股合作模式资金分配

√

目录

TOC\o1-3\h\z\u1. 总则 3

2. 定义 3

3. 项目谈判期 3

4. 项目经营期 4

5. 项目清算期 10

6. 附则 10

7. 附件 11

总则

为规范我司财务人员在合作项目中的业务操作，维护我司在合作项目的利益，特制定本制度，本制度适用正荣地产下属所有的合作项目，包括：主导操盘项目、联席操盘项目、财务投资项目。收购集团公司，不适用于本制度。

定义

主导操盘项目：由我司组建开发团队，并行使项目操盘决策权的项目；

联席操盘项目：股东各方联合组建开发团队，我司负责部分部门组建，行使对等操盘权利的合作项目；

财务投资项目：我司不负责任何部门组建，且不参与项目日常管理的合作项目。

项目谈判期

在项目谈判期应就项目相关财务管理事项加以明确，以确保后期合作项目财务管理工作的顺利进行。

3.1财务并表条件

3.1.1为了做大上市公司规模，所有合作项目需要在前期谈判中争取财务并表。并对项目公司的注册资本提出如下要求：

（1）土地款小于等于3亿元的，实收资本不得低于土地款的40%且不得低于0.5亿元；

（2）土地款大于3亿元小于等于5亿元的，实收资本不得低于土地款的35%且不得低于1.2亿元；

（3）土地款大于5亿元小于等于10亿元的，实收资本不得低于土地款的30%且不得低于1.75亿元；

（4）土地款大于10亿元的，实收资本不得低于土地款的25%且不得低于3亿元；

3.1.2项目是否能满足财务并表，在我司股权比例落在0%~100%的不同区间范围时，必须满足不同的必要条件，具体情况如下图所示：

3.1.3根据会计准则，我司上市后需要在合并报表层面按照子公司、合营企业和联营企业的口径，披露相关财务信息。从会计准则角度，并表的项目公司，均作为子公司；不并表的项目公司，作为合营企业和联营企业。

3.2财务管控

3.2.1根据合作项目对于操盘和并表的不同要求，我司对其各项财务要点管控的要求不一，具体参见“附件1合作项目财务管控要求”。其中，操盘包括主导操盘、联合操盘两种操盘类型。

项目经营期

4.1一般条款

4.1.1我司财务管理工作事项需要基于合作协议的相关条款、股东会或者董事会的相关决议，维护我司在合作项目中利益最大化；

4.1.2项目公司需允许我司按照跟投管理规定在我司对应权益范围内进行跟投，并保证其他各方积极配合股权变更手续。

4.1.3对于合作项目（含财务投资），对于仅有两家合作方的，要求公章、合同章实物必须共管；对于三家及以上合作方的，要求公章、合同章由其中两方共管，且印章使用需联签。我司必须掌控网银支付审核权及支付相关的一枚财务印鉴（法人章或财务章），确保资金安全，对于合作方不配合或分歧严重的情况下，可以拒绝支付来促进分歧解决。对于无法掌控网银支付审核权的项目须上报董事长，并在请示单正文说明原因。

4.2资金管理

4.2.1合作项目前期土地款的投入

（1）合作协议签订前，我司因摘牌支付了部分土地款的，需要根据合作各方股权比率计算各方应支付金额供我方无偿使用相同天数，如合作方不能提供资金再按年利率不低于10%收取资金占用费，计息期间参照合作协议约定时间，以服务费形式收取，收取单位由总部指定；

（2）合作协议签订后，项目公司应缴纳的土地款及税费,合作各方应按照股权比例同时投入，原则上不接受垫付，若对方资金紧缺提出我司垫付需求，则我司根据资金头寸及风险把控来确定同意与否。一旦确定垫付，则按不低年化15%收取资金占用费，该部分收益可另行签订协议。此外，需与对方约定最迟归还日期，保证资金的安全性；

（3）若合作方土地款未按约定时间到账，协议应规定向如约履行一方支付违约金；若在支付土地款时，协议尚未最终签订，应充分沟通土地款到账时间，确保项目顺利进行及利益最大；

（4）在合作初期至项目团队成立前，合作项目的土地款支付申请由区域公司投资部门发起，财务部复核；如若新进城市尚未成立区域公司，则由地产总部财务管理中心做好相应补位工作。

4.2.2合作项目经营资金投入

（1）原则上合作各方按合作协议规定执行，按股权比例同时投入。对于除注册