房地产合作项目财务管控要求.docx

合作项目财务管控

财务人员管理

资金管理

融资管理

税务管理

账务管理（注2）

管销费用

项目清算

财务人员安排

编制及薪资

印章管理（注1）

付款审批

操盘并表

财务负责人及会计须由我方委派，出纳、案场出纳及其他财务岗位可根据双方协议而定。

底线：财务负责人及会计由我方委派

全日制工作

对方委派的财务人员可由协议约定由哪方承担费用、承担的金额、支付的方式。人员编制计入各自委派方。

上限：对方委派的财务人员费用可在项目列支，但设定额度、人员编制不计，且不包含在我方的包干费用中

参照全资项目进行管控。

争取对方不管控任何印章。

上限：对方可管理一个财务预留印鉴章、或加一道网银（如有）

参照全资项目进行管控。

上限：对方介入工程款付款联签。

项目的开发资金优先考虑前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)、开发贷款及外部融资。我方主导融资

在前期谈判时，需要沟通双方的计税依据，了解对方项目测算的计税口径(预缴/清算)，便于清楚项目利润目标值的真实性。

合作项目在税务管理方面秉着严谨的方式处理，双方在初期必须商议明确向税务方提供报表时，是按照操盘方标准或并表方标准。

涉及项目公司税务清算、稽查等重大财务事项，操盘方应及时与合作方委派财务人员沟通，便于合作方了解、掌握相关情况，并争取合作方资源共同解决。

对于非我方操盘项目，建议在合作协议中增加条款：“经营过程中由于操盘方操作不当而产生的各类罚款、滞纳金，均由操盘方承担。”

账务设置、信息披露及使用的会计政策均由我方主导及确定。

管销费收取和计提可采取以下模式：

A模式：两费以固定费率包干，管理费率为2-2.5%、营销费率为2-3%之间，视项目情况而异。

B模式：营销费用以2-3%之间固定费率包干，管理费用计提不高于1%为项目公司据实列支，各方股东计提一定比例包干使用

以上两种模式，如果我方操盘，管销费率尽量高；如其他方操盘，管销费率需合理

在B模式下，我方若只计提一定管理费用包干使用，管理费用自开工之日起按季收取。营销费用自有销售之日起按季收取。

如我方操盘，管销费结余由操盘方享有；如我方不操盘，管销费超出由操盘方承担。

若操盘项目较小，应考虑包干金额是否足够，宜采用按实列支

项目销售完成超过90%，且全部竣工备案、交付及办出大产证后，可启动下列程序：

项目内部结算，清算盘点项目最终盈利、现金流及资产情况；

按照双方的股权比例分配利润，在确定利润额时，要合理确定存量房、持有物业及车位的销售价格；

资产评估（考虑包括但不限于预留存的基金、预交税费、对外债权等），资产对价购买或股权变更；

办理项目公司的税务清算，按法律规定各自承担；

对于注册资本金较大的项目公司，在进行注销之前可先减资，以降低与股东的往来款项余额；

项目公司注销：双方对项目公司的利润进行清算后，办理项目公司注销手续，如项目公司无法注销，则由收购一方以对价购买对方的股权。

操盘不并表

财务负责人建议由我方委派，出纳、案场出纳及其他财务岗位可根据双方协议而定。若对方出于并表考虑，需要委派财务负责人，我方须委派财务副总。

底线：财务副负责人及会计/出纳

全日制/非全日制

参照全资项目进行管控。

上限：对方可管理一个财务预留印鉴章或者印章双控，一方管钥匙，另一方管密码，一道网银

如果财务归我方，账务设置、信息披露及使用的会计政策均由我方主导及确定。

如果财务归其他方，我方并表，账务设置、信息披露及使用的会计政策均力争由我方主导。如操盘方主导，我方需备案账务设置。信息披露报告必须满足我方公司的要求，如果对方提供信息不完整，我方委派的财务人员必须完善完成（根据双方使用的财务软件系统情况，分别采取相应措施沟通解决）。确保开通财务软件及销售等主要业务软件的查看权。

如果财务归其他方，我方不并表，同“不操盘不并表”的账务管理要求。

并表不操盘

财务负责人由我方委派，会计、出纳、案场出纳及其他财务岗位可根据双方协议而定。

底线：财务负责人

全日制，根据项目的进程，双方沟通而定

我方委派的财务人员薪资、费用在项目列支，由我方发放。

底线：我方需管理一个财务预留印鉴章，和一道网银

付款联签

项目的开发资金优先考虑前端拿地融资(包含四证齐全前的配套融资)、开发贷款及外部融资。对于非操盘项目，须告知合作方提前通知我方融资方案具体内容，并经我方同意。为维护合作各方股东利益，操盘方如无理由放弃开发贷款侵害合作方利益的，则作为违约处理。

不操盘不并表

底线：出纳/会计

全日制/非全日制

账务设置我方备案。操盘方必须向我方报送项目公司资金周报表，每月10日前（年度可适当放缓），提供项目公司的财务报告，具体包括资产负债表、利润表、现金流量表、资金计划表、融资数据库、项目情况表、销售及回款情况表、年度预算情况表，并定期提供合作项目大成本表，及其他总部要求的报表。