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（Ⅱ）酒店式商务公寓典型个案分析中国管理资讯网

项目总占地面积15376㎡，住宅建筑面积104766㎡，总户数1568，由4栋25~30层商住楼和1栋星级酒店组成。户型由公寓、二房、三房等户型组成，面积从31㎡到96㎡不等，相临单位之间可以打通自由组合。中国管理资讯网南方国际

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南方国际?该盘04年五一开始认筹;8月15日正式选房，选房当天销售?200余套，销售情况较好；8月28日正式开盘，销售率?40%，开盘当天采取了较独特的开盘方式：?1）100位嘉宾共同剪彩，开创了深圳房地产市场的先?河：100位各界嘉宾为南方国际广场开盘共同剪彩；显?现了项目尊贵、高尚、典雅的形象特质；显现出深圳?大都会复合型商务社区的独特魅力。?2）五洲宾馆千人答谢会：随后在五洲厅举行了南方国?际广场暨海内外各界朋友联谊答谢酒会，上千名社会?各界嘉宾与业主共同参加了此次答谢酒会。发展商耗?费几十万元的大手笔在一定程度上确实彰显出了南方?国际项目的豪气。中国管理资讯网

南方国际主要客户群：据向中原同事了解，该项目的主要客户群主要为自用和投资两大类，但以投资类为主。自用型：周边小公司，如广告、外贸公司；也有个别大公司一次性购买10-20套及两层以上的；各种公司驻深办事处；个别当酒店式公寓居家的个人；投资类：海归外籍人士；看好会展经济前景的投资者。小结：南方国际绝大部分样板房采用的是商务办公装饰，有意将客户向商务类型上引导，而其热销在一定程度上也反映出复合型商务地产的需求旺盛。会展经济的支撑对其销售有一定促进作用。中国管理资讯网

小结酒店式公寓：售价较高；销售情况良好；市场需求日趋旺盛；经营方式简单中国管理资讯网

四、综合比较中国管理资讯网

市场状况分析04年供需售价历年供需租凭价投资回报率写字楼供需两旺超70万10000以45-1207-9%上产权式酒店供少，需少，无新增供大于求7000600/天6-7%酒店式公寓供需日渐增多7000套7000-50-1007-10%15000小结：1）酒店式公寓投资回报率偏高，吸引力较大；产权式酒店回报率最低；2）酒店式公寓价位上涨空间较大中国管理资讯网

投入成本分析硬件配套本项目的优劣势1、增加办公通讯相关设施，如中1、2005写字楼市场聚焦CBD片区，央空调费、公共部分装修费等；写字楼竞争激烈；写字楼2、增设附加值，如多功能会议厅、2、附楼楼层低，条件一般，售价难商务中心配套以提升。产权式1、投入大量装修、家私家电成本1、成本增加；风险增大。酒店酒店式1、部分带豪华精装修即可公寓2、引进知名酒店顾问2、投入完善的商务配套2、深圳的产权式酒店经营遇到难题。1、酒店式公寓是目前CBD的空白；2、价格上升空间较大，可实现较高利润小结：酒店式公寓具有1）投入成本相对较少、2）可上升利润相对较高中国管理资讯网

五、我们的开发方向中国管理资讯网

方向总结高起点高标准设计塔楼的开发方向：写字楼塔楼地理位置优越酒店式公寓优于其他两种方式本项目具备开发酒店式公寓的优势和条件附楼的开发方向：酒店式公寓附楼酒店式公寓回报率高中国管理资讯网

小结n从市场的全面分析可确定本项目开发方向为：酒店式公寓n酒店式公寓是目前CBD的空白产品，为了更贴近市场需要，建议采取酒店式公寓（偏居住）开发，不采用商务公寓（偏SOHO）的形式。n具体怎样规划和操作，请见下文——中国管理资讯网

营销操作总纲项目定位形象建立及销售推广酒店管理公司建议

第二部分：项目定位

项目定位项目指标SWOT分析产品定位客户定位价格定位投资回报分析

项目指标目名称金中商大厦开商深圳新浩房地有限公司地理位置占地面深圳中心区金田路与福路交7368.1㎡前广面商面2011.18㎡21075.16㎡附楼7—1515000㎡23286㎡38454.97㎡建筑面算容率面130542.35公寓面38286.81㎡106800.1㎡主楼7—21公面停位478地面地下4731—6裙楼建筑数裙楼地下1部分商，地下2、31—5集中商，6会所

SWOT分析优势劣势§CBD核心位置§附楼按照商务公寓规划，改造为酒店公寓会有一定产品缺陷§推出时间早，抢占市场空档§深港通达性非常好§自身配套完善§目前周边环境尚不足够成熟，人们对CBD的理解还只是写字楼，酒店公寓还需一定的宣传引导机会威胁§项目形象全面推时正逢秋交会§同片区推出中档酒店公寓，造成在新会馆举行部分投资客户流失§CBD核心区没有同类型物业§§开发商可以借助产品树立品牌同片区写字楼开发量较多，其中不乏有经验/品牌的开发商

物业定位CBD核心?超五星级酒店国际公寓

产品定位户型划分酒店会所配套大堂