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土地估价心得体会
【篇一:2013年土地估价师继续教育几点心得】
2013年西部援助计划重庆培训班(c02-s)
继续教育心得
本人于10月17-18日在重庆市工商大学学豪酒店参加了土地估价
师西部援助计划重庆培训班继续教育培训,主办方邀请了四位行业
内理论知识扎实,实践经验丰富的老师授课,他们分别是北京康正
宏基房地产评估有限公司的梁津老师,陕西华地房地产估价咨询有
限公司的石桂琴老师、北京中企华房地产估价有限公司的魏新老师
及赵松老师,梁津老师讲解了《土地使用权抵押的法律体系、过程
风险、案例分析》,石桂琴老师讲解了《土地估价报告撰写中常见
的逻辑性和一致性问题分析》,赵松老师讲解了今年国土资源部办
公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试
行)》的通知(国土资厅发[2013]20号),魏新老师着重讲了《土
地估价报告的制作》。四位老师凭着对法规政策的深刻理解,结合
土地估价案例,针对土地估价工作中常犯易范的错误,从四个不同
方面讲行了讲解和点评。非常感谢主办方请到这么好的老师来授课,
既有理论又有实战经验,让我们这些实践经验有待提高的估价师受
益匪浅,深受启发。特别是梁津老师对土地使用权抵押的过程风险、
案例分析,石桂琴老师对报告撰写中常见的逻辑性和一致性问题分
析,感觉完全是针对我专门讲解的,就好象他们看见我作的土地估
价报告,单独对我点评一样,让我深有感触,下面我就这次培训谈
谈我的几点体会。
一、地上无建筑物的划拨土地使用权不得单独抵押。
在实际的评估工作中,我还没有遇到过划拨土地单独抵押的案例,
遇上的都是地上有建筑物且办理了合法房地产权证的房地产,在评
估时评估整个房地产的价值,然后扣除应补缴的土地出让金,就得
出了估价对象的评估价值。以我的理解,既然产权证上土地出让方
式
为划拨的房地产可以抵押,那地上无建筑物的划拨土地也可以评估
价值后抵押。梁津老师讲了划拨土地使用权抵押的法律依据:《城
镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年国务院第55号)
第45条规定:符合以下条件,经土地管理部门和房产管理部门批准,
划拨土地的土地使用权可以抵押:……(3)土地使用者具有地上建
筑物、其他附着物合法的产权证明;……依第(3)款要求,划拨土
地上应该有建筑物,才附合划拨土地的土地使用权可以抵押的条件。
可见,划拨土地使用权在无地上建筑物、附着物的情况下,不能设
定抵押。听了梁津老师以上关于划拨土地使用权抵押的讲解,庆幸
在工作中还没碰上要求评估划拨土地使用权的案例或者咨询,否则
就闹笑话了。
二、土地使用权2年闲臵被无偿收回的风险
根据2012年5月22日最新修订的《闲臵土地处臵办法》(以下简
称《办法》)第十四条第(二)款规定:未动工开发满两年的,由
市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三
十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定,
报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达
《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用
权。虽然有此规定,而在实际执行中,因为众所周知的原因,到目
前为止,还没有哪一家开发商两年前甚至十年前拿的地被无偿收回。
因此,我在遇到评估此类土地价值时,也仅仅是在报告中向报告使
用人提示,请报告使用人关注。而在内心,对土地使用权闲臵2年
会被无偿收回,不以为然。梁津老师强调:土地使用权被无偿收回,
原使用权人名义的土地使用权灭失,设立在土地使用权上抵押权随
之灭失,其为银行贷款所起的担保作用不复存在,金融机构的优先
受偿权也消失。而《办法》取消了银行作为抵押权人,在拟定闲臵
土地处臵方案过程中的参与权,在闲臵土地的处臵过程中,银行失
去了在拟定处臵方案过程中
保护自身权益的主动机会。一旦被认定为闲臵土地,银行的抵押权
会受到威胁。我听了梁老师以上的讲解后,认识到我们土地评估机
构作为向银行等金融机构提供中介咨询服务的专业机构,对抵押物
面临的抵押权灭失的巨大风险,应该详尽充分地向银行提示。
三、关注土地使用权抵押项目规划指标批准文件的有效期
四、实际用途与登记用途不一致物业的评估
在讲课中,梁老师举了一个案例,就是开发商将临街楼房建成了临
街商铺并按照商铺出售,但在办理产权证书时,开发商为了逃避一
些费用,将商铺仍按规划批准的住宅用途办理了产权证。而在现实
生活中,物业登记用途为住宅,而实际用途为办公或商业,我在评
估工作中,还遇上过登
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