财通证券-REITs产品手册.pptxVIP

Reits简析

项目CMBS类REITs物业费购房尾款供应链发行规模大大小小（平均发行规模为26.76亿元）（平均发行规模为32.58亿元）（平均发行规模为11.42亿元）（平均发行规模为16.71亿元）融资成本低较低较高较高最低3.3%最低4%基础资产保留了物业的所有权，可享受物业增值收益出售了物业所有权，可设计回购机制基础资产产生的现金流偿付基础资产产生的现金流偿付基础资产产生的现金流偿付可复制性结构简单、不涉及循环购买和期间回购，标准化和可复制性强，发行准备时间短结构复杂，涉及税务筹划，资产重组和到期处置，标准化和可复制性较弱。结构复杂，涉及循环购买，不具备标准化和可复制性。结构复杂，涉及循环购买，不具备标准化和可复制性。结构复杂，涉及循环购买，不具备标准化和可复制性。总结规模大、成本低、可充分销售地产增值的红利，具备标准化和可复制性。规模大，综合成本较高，结构复杂，涉及资产重组和到期处置。规模较小，融资成本较高，结构复杂，涉及循环购买，不具备标准化和可复制性中国房地产资产证券化市场种类与发展

ContentsPage目录页 REITs产品税负问题第二部分REITS产品避税设计第三部分 REITs产品介绍第一部分

第一部分REITs产品介绍

REITs产品介绍-产品概述产品概念REITs(RealEstateInvestmentTrusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。市场概况REITs于上世纪60年代首先产生于美国，经过几十年发展，已成为西方国家房地产业重要融资渠道。截至2015年年底，全球共有超过408只上市REITs，其中，美国共有244只上市REITs，总市值高达9342亿美元。截至到2017年8月，国内共发行17款REITs产品，总融资规模405.46亿元

产品分类权益型、抵押型与混合型REITs权益型REITs：投资和运营房地产项目，获得房地产的产权以取得经营收入，投资者的收益来自租金和房地产的增值抵押型REITs：以金融中介的角色将所募集的资金向房地产物业持有者提供贷款，购买债券混合型REITs：是权益型和抵押型REITs的综合体，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。公募REITs与私募REITs公募REITs：以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金私募REITs：以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象特定，一般不上市交易。REITs产品介绍-产品分类

流动性REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。REITS募集资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。REITs产品介绍-产品特点资产组合税收中性：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低收益分配

REITs产品介绍-产品意义

REITS（房地产信托投资基金）CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）购买房地产，通过运营房地产获取回报原始权益人通过抵押地产所有权获取贷款商业物业权益类证券化明珠：巨额房地产项目汇成资产池商业物业债权类证券化明珠：抵押贷款债权汇成资产池原开发商不保留地产所有权原开发商偿还贷款后保留地产所有权估值简单估值相对复杂交易所交易所、银行间债券市场REITs产品介绍-REITS与CMBS区别REITs估值方法营运现金流贴现法=房地产经营收入（租金、其他收入）-费用（房产税、保险费用、管理费用）-资本化支出（租赁佣金、重置储备金）净资产价值法：NAV=NOI（净运营收入）现值+土地价值公司净负债（土地价值+在建开发项目+非租金收入业务和其他投资-债务-其他负债）-调整项P/FFO乘数法（股价/营运资金）：类似于股票估值的P/E

1类REITs的常见架构2交易架构图管理人发起设立资产支持专项计划，向投资者募集资金；由基金管理公司发起设立私募股权投资基金，并作为管理人管理该私募基金；资产支持专项计划以其募集的资金认购私募基金的基金份额；由私募基金持有项目公司股权；项目公司持有商业物业。REITs的交易结构——设计原理

1设立专项计划3收购基金份额认购人通过与计划管理人签订《认购协议》，将认购资金委托给计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。专项计划设立后，计划管理人应根据专项计划文件的约定，按照《基金份额转让协议》约定的支付进度，将等额于《基