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海外与中国中端酒店市场发展现状及趋势分析

受疫情影响，2020年一季度连锁酒店的经营数据也不理想，叠加今

年一季度宏观经济指标的下行，酒店板块短期在估值上有一定压制因

素。有一季度末疫情基本被控制，则酒店经营数据的恢复期预计仍有

1-2个季度，大概率今年三季度到四季度酒店经营数据在同比低基数

的情况下修复到基本持平的状态，但预计若二季度末或三季度初宏观

经济指标恢复较好，则市场情绪可能将先于酒店经营数据得到恢复。

自2018Q3以来，普遍开始进入下行周期，出租率先行下降，酒店企

业初期仍保持价格提升，至2019年下半年，酒店企业开始出现量价

齐跌的现象，且疫情之前酒店板块仍处底部区间，相对而言，疫情带

来全年房价下行幅度或有限。与此同时，连锁酒店巨头不断通过酒店

档次结构的调整、产品质量的升级、运营效率的提升等，来提升自身

的抗周期风险能力和市场需求。

一、海外龙头

海外主要龙头酒店集团在酒店数量上保持逐年稳步提升的态势，由

于其经营阶段逐渐趋于成熟，门店增量普遍在每年数百家左右，相较

国内仍高速成长的酒店市场，海外市场酒店龙头的拓店速度逐渐趋缓

且趋于稳定。由于国内市场的不成熟，发展空间仍较大，而海外酒店

龙头在其本土市场已逐渐趋于成熟，这也使得很多海外酒店龙头进一

步加强对大中华区的布局，未来或寻求进一步在大中华区进行管理输

出，看中国内市场快速发展的潜力，也进一步验证国内市场的高成长

性，但这也对国内酒店龙头未来的发展带来一定的挑战。

二、中端酒店市场

中端连锁是中端物业的重要形态，也是未来主要发展趋势。我国中

端连锁酒店的总体增量来自新建和存量改造两种方式。存量改造中又

包括原有单体酒店、星级酒店改造成中端连锁以及经济型连锁酒店改

造为中端连锁。从数量上看，新建中端酒店的数量或相对略少，来自

存量的改造相对较多。同时，中端连锁酒店对于物业的要求相对经济

型更加严格，要求物业本身具备较优质的标准，同时周边的商业环境

也达到较高水平。从发展阶段看，总体上会呈现近几年仍以一二线城

市的中端连锁新增为主，但预计3-5年内，下沉市场中可加盟为中端

连锁的物业数量也将快速增加，在几年之后，国内龙头酒店集团物业

发展的战略重心或逐渐过渡到三线及以下的下沉市场。

对比国际大型酒店集团，除主打经济型的温德姆，其余集团的中高

端酒店占比非常高。作为同样世界前十规模的锦江、首旅如家和华住，

中高端酒店渗透率目前仍偏低，未来若借助规模优势向世界级酒店集

团发展，中高端渗透率还有很大发展空间和必要性。

锦江股份2019年净开业中端酒店1100家，预计2020年维持在1100

家左右，2021年预计增至约1400家（中端净开业与全部净开业基本

吻合）；首旅酒店2019年新开中端酒店289家，投资44个中高端酒

店的新建和升级改造，预计2020和2021年新开中端酒店提升至

300-400家；华住酒店2019年净增中端酒店795家，旗下主要中端品

牌包括全季、星程等，其中2019年全季净增278家酒店，星程净增

138家，桔子精选净增76家，由于未来两年，华住或加速发力中端

酒店，预计到2021年，华住中端酒店净增或达千家。

2019年锦江酒店净开业酒店1071家，其中中端净开业为1100家，

经济型净关店29家；华住2019年酒店总数净增1388家，其中经济

型净增593家，中端净增795家；首旅酒店2019年净开业酒店401

家，其中经济型净关店427家，中端净开业225家。目前三大酒店集

团为首的龙头酒店集团主要以中端酒店的开业为主，经济型面临调整

期和升级期，近几年以龙头酒店集团为首，中端酒店的数量将呈现快

速增长态势，且酒店品质也将不断升级。

由于2020年受到疫情的影响，与今年三大酒店集团的中端净开业计

划数量或基本与2019年保持稳定，2021年中端酒店拓店端继续增加。

总体预计三大酒店集团中端酒店以及所有连锁中端酒店近5年

（2020-2024）的在年均增速大约在25%左右，预计2020-2022年即

前三年，三大酒店集团品牌中端酒店增速约30%。

目前包括首旅如家、锦江酒店以及华住酒店等龙头酒店集团都有推

进将原有经济型酒店部分升级为中端酒店的计划。例如锦江在收购法

国卢浮系列后，将“Campanile康铂”系列引入中国，定位中端，计划

3-5年扩充到300家，主要采取改造原先如锦江之星等经济型酒店的

方法。首旅酒店全面推进如家N