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光明公园项目工程开发中的成本管理探究

摘要

中信地产长春光明公园项目成本控制研究2003年以来，我国房地产业得到飞速发展。随着市场经济不断完善，房地产市场逐步成熟，房地产开发企业的竞争日益激烈。

中信地产长春有限公司是从事房地产项目开发建设的国有控股企业。2006年以来，长春公司专注于长春“中信城”项目的开发并精耕细作。截至目前，凭借长春中信城项目单盘业绩，公司已稳健跻身当地房地产开发企业第一梯队，销售份额的市场占有率已连续四年稳定在5﹪左右。依托良好的运营模式，长春公司在企业品牌建设及市场口碑方面皆有建树，“中信地产”高端品牌形象、综合开发实力和负责任央企形象在长春市场已经深入人心。

在房地产市场趋于成熟，销售价格不可控的前提下，企业想要生存与发展，就必须从企业内部着手，建立一套行之有效的管理方法，提高企业的成本管理水平，降低房地产项目运营成本，提高项目的成本费用利润率。在相同的市场价格水平下，用更低的成本，为客户提供更优质的产品和服务，这是房地产开发企业在目前日益激烈的市场竞争中胜出的最直接有效的方法。

按照中信地产总部的战略部署，长春公司确定现阶段的基本发展战略为：

深耕长春、辐射周边经济发达城市；重点拓展低成本、低投入、低门槛、快速回报的优质项目。光明公园项目总投资规模约为15.9亿元，共分两期开发，目前，一期开发工程已经完工，二期工程处于开工阶段，在这个特殊时期，结合项目一期工程竣工结算实际情况，综合运用比较法、因素分析法、结构百分比法等方法，对一期工程成本费用进行分析，找出项目成本控制的薄弱环节，并采取有针对性的成本控制措施，对二期工程的开发建设具有非常重要的指导作用。

合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目发包阶段和工程实施等阶段，可以说是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。结合光明公园一期项目建设情况，可以看出项目公司成本控制中存在问题如下：设计成本过高；合同过程管理不到位，变更控制难；资金管理的手段和方法不科学；忽视工程项目质量成本和工期成本的管理与控制；没有形成一套完善的责、权、利相结合的管理体制。

针对光明公园项目一期工程开发中出现的成本管理缺陷，项目二期工程建设中，项目公司应加强投资与设计环节、招投标环节、采购环节和工程管理环节的成本控制，同时加强资金管理，并建立一套量化的职责管理体系和与之相适应的组织结构，提高人员素质，使成本控制措施得到有效执行，从而提高项目的成本利润率。

关键词：房地产开发，成本管理，成本控制

目录

第1章绪论……1

1.1研究背景……1

1.2研究意义……2

1.3研究方法和研究内容……3

第2章中信地产长春光明公园项目成本控制现状及存在问题……6

2.1光明公园项目简介……6

2.2光明公园项目成本控制现状……11

2.3光明公园项目成本控制中存在的问题成因分析……16

第3章中信地产长春光明公园项目成本控制方案……20

3.1光明公园项目投资与设计环节成本控制……20

3.2光明公园项目招投标环节成本控制……22

3.3光明公园项目采购环节成本控制……24

3.4光明公园项目工程管理环节成本控制……27

第4章中信地产长春光明公园项目成本控制实施的保障措施……29

4.1责任量化管理……29

4.2精简组织机构……31

4.3提高人员素质……32

4.4强化财务管理……34

结论……37

参考文献……39

后记和致谢……42

第1章绪论

1.1研究背景

改革开放以前，我国的经济制度是计划经济制度。改革开放以后，我国的经济制度由计划经济转变为市场经济，极大地促进了房地产业的壮大。市场经济的转型和国家的政策扶持，为我国房地产业带来了前所未有的机遇，房地产业的发展势不可挡。随着市场供需两旺，房地产业的发展却逐渐滑向失控的边缘，中央政府开始出台一系列政策来抑制房地产过热。2005年3月，央行宣布取消了房贷优惠政策；为了抑制投资性需求，央行在2006年4月27日上调了5年期以上个人自营性住房贷款的银行基准利率。2006年5月，“国六条”出台，新一轮的房地产市场调控序幕拉开，直到2008年爆发全球性的金融危机，房地产业作为我国国民经济支柱产业，得到一系列经济政策扶持，市场野性被重新唤起。为此，国务院在2009年10月份再度要求抑制投机性购房，推进执行信贷差别化政策，被称为“国四条”.从20