论农村房屋买卖合同与宅基地制度样本.docVIP

论农村房屋买卖协议和宅基地制度

浙江名检律师事务所

陈真杰

二〇〇八年六月

论农村房屋买卖协议和宅基地制度

若无特殊说明，本文所称“房屋”仅指在农村宅基地上依法建造并用于居住房屋。

陈真杰

『内容摘要』农村房屋买卖问题实质是宅基地问题，现有法律体系对农村房屋买卖协议效力判定以认定无效为标准，以认定有效为例外。现有制度对经济不符合经济发展要求，学者对此提出很多意见。笔者在此基础上进行整理，吸收家宅制和“法定租赁权”合理内核，提出自己提议。

『关键词』房屋买卖协议宅基地家宅制法定租赁权

一、序言

房屋作为不动产，其特殊性在于房屋是土地之上附着物，它流转肯定包含到对土地物权处理。中国房屋全部权个人性和土地全部权非个人性二元体制，使得农村房屋全部权流转变得十分复杂。唯宅基地问题，使农民自有财产——房屋买卖受到了种种限制。本文试图从整个法律体系设置来探讨这个问题，暂不考虑从法律效力层级角度即现有法律体系内部来论证农村房屋买卖协议性质。

二、现有法律体系对农村房屋买卖协议要求

中国对土地实施用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地包含农村居民住宅用地。农村居民依据其农村集体经济组织组员资格，取得宅基地使用权后，在登记宅基地范围内可建造房屋等建筑物。而宅基地属于农村集体经济组织全部，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，并非个人私有财产，不得任意处分。《中国土地管理法》六十二条要求：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地，不予同意”。从该要求来看，法律未严禁也未对农村居民出卖宅基地上自建住宅设定任何限制，仅是对宅基地申请进行了必需限制。不过，房屋转让时，和房屋不可分割宅基地使用权肯定一并转让，这将使宅基地实际使用主体难以限制，造成土地管理秩序混乱和很多障碍。基于此，中国对农村房屋交易对象进行了很多限制，如1999年5月6日《》明确要求：“农民住宅不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农民集体土地建住宅，相关部门不得为违法建造和购置住宅发放土地使用证和房产证”。国务院《》要求：“严禁城镇居民在农村购置宅基地”。2月25日颁布建设部《房屋登记措施》第87条再次要求：“申请农村村民住房全部权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织组员，除法律、法规另有要求外，房屋登记机构应该不予办理”。司法实践对该类协议也多持审慎态度，比如北京市高级人民法院在发文认为：“这类协议效力以认定无效为标准，以认定有效为例外，如买卖双方全部是同一集体经济组织组员，经过了宅基地审批手续，能够认定协议有效”。

见《北京市高级人民法院相关印发农村私有房屋买卖纠纷协议效力认定及处理标准研讨会会议纪要通知》（12月15日京高法发『』391号）。

概括来说，欲使农村房屋买卖协议有效，必需符合以下多个要件：（一）出卖房屋宅基地使用权必需是依法取得（包含申请、继承、买卖等）；（二）必需取得集体经济组织同意；建设部

建设部《房屋登记措施》第八十六条第二款：申请村民住房全部权转移登记，还应该提交农村集体经济组织同意转移证实材料。

三、对现有制度重新审阅

（一）现有制度设计思绪

在中国，因为经济发展水平不高，现代化和城镇化滞缓，历史地形成了城镇有别二元化经济结构。和此相对应，社会保障体系也是城镇有别，对城镇居民实施是以货币支付为关键方法社会保障制度，而对农民实施则是以无偿提供宅基地使用权和土地承包经营权为特征实物式生存保障制度。刘俊：《中国土地法理论研究》法律出版社，第323－324页。

刘俊：《中国土地法理论研究》法律出版社，第323－324页。

（二）现有制度缺点

现有制度建立在特有历史条件之下，含有一定合理性。但总体而言，制度设计较为粗疏，且存在内在矛盾：

1.一户一宅和地随房走矛盾。现行法律首先明确要求一户只能拥有一处宅基地，但同时又认可宅基地使用权能够随房屋全部权转移，即已拥有一处宅基地使用权人能够经过买卖或继承等正当形式取得两处以上宅基地使用权。

2.严禁买卖宅基地使用权和许可“地随房走”矛盾。现行制度首先严禁宅基地使用权流转，首先又要求宅基地使用权能够随房屋全部权一并转移，然而没有深入限制同一集体经济组织内部房屋买受人资格，使得严禁宅基地使用权流转要求能够正当规避。

3.城镇居民若是农村房屋继承人，享受继承农村房屋全部权权利，又因为“地随房走”，城镇居民从而能够享受农村宅基地使用权，这显然和宅基地使用权身份性相悖。

4.依现行农村宅基地使用权制度，一个有着众多家庭组员大家庭所取得宅基地面积和组员数成正比，但当部分家庭组员分户立业时，新立户组员能够申请分配宅基地，但其在原宅基地份额并没有上交给集体，造成实际上土地浪费。

除此之外，现有制度在价值选择上过分重视农村宅基地使用权身份性，而忽略了它财产性，具体