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一、市场营销部职能定位

依据房地产市场环境和企业发展，市场营销部关键有四大职能：分析、计划、实施、控制职能。

1、分析职能

????实现营销各个步骤前后市场分析，为产品定位、销售策略和部门和企业决议提供依据。

2、计划和控制职能

????加强营销各步骤计划和控制：经过对企业项目标市场定位步骤（产品定位）、营销策划步骤（项目CI、广告、推广）、销售步骤（价格、销控、销售情况）、后期服务步骤（用户满意度测量、用户服务）控制，加强总企业监控作用，降低项目企业在操作上问题，降低错误发生机率。

3、实施职能

??促进企业品牌发展：规范集团企业对外形象宣传，经过项目步骤控制来统一项目企业对外宣传品牌形象，深化企业品牌形象。

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提升企业无形资产、建立品牌效应

二、营销总部发展目标

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营销总部发展目标是建立科学营销运作管理模式，为参控股项目企业提供专业意见和提议，并做好控股项目企业营销计划及控制，建立成为拥有一支专业、有市场竞争力房地产营销代理队伍项目营销管理中心、企业品牌发展中心。

市场营销部是企业关键部门，关键负责项目市场调研、产品定位、销售、宣传推广、品牌管理、售后服务等具体工作。

参考架构方案一：

分管

分管副总

市场营销部

市场营销部经理

销售主管（案场主管）客服主管

销售主管（案场主管）

客服主管

策划主管

广告专员调研专员招商专员客服专员按揭专员

广告专员

调研专员

招商专员

客服专员

按揭专员

第三章各部门工作职责:

项目部是营销部关键部门，集项目市场调研、策划和销售于一体综合性部门，实施对项目标整体运作，是项目争取市场，赢取市场，实现预期经济效益关键部门。依据本身实力，一个项目部能够跟进一个或多个项目。具体工作包含：项目标前期工作，如市场调查、策划汇报和产品研究等各方面工作完成，项目推广销售具体意见及实施，项目推广宣传跟进，项目销售管理工作等。

策划部

营销策划是市场经济环境下物业营销策略及计划，是物业营销成功关键，是项目争取市场，赢取市场，实现预期经济效益关键手段。营销策划管理是营销部关键工作内容之一。

（一）策划工作由企业主管营销工作营销总监主管，策划部分别由负责市场调研、销售策划、广告推广等工作人员组成策划队伍，具体工作由策划经理分管负责，并向营销总监负责

（二）以《项目营销策划总体方案》为指导，依据项目在各个阶段实际情况及拟推售产品所含有特征，制订当期项目标宣传推广方案，方案中应包含以下基础内容，并应视实际情况作出增加或调整。

目前市场综合分析；

前期项目标销售结果及基础分析；

项目现实状况及已售物业剩下单位情况和还未推出物业情况；

项目优劣势分析；

项目所针正确目标用户群及其消费心态；

项目竞争对手楼盘及其特点及推售策略；

项目标阶段性销售目标及宣传推广计划和费用预算；

项目销售策划工作布署。

此方案由负责该项目标策划经理撰写，内容必需含有科学数据统计分析和研究预见论证、缜密策划推广思绪、严谨含有充足把握操作可行性，最终以低投入高回收经营策略，确保该方案含有可操作性。在此方案形成同时，将确定所销售单位楼价系数方案，随之完成销售价目表、付款方法、购房须知、装修标准、按揭须知、认购书、项目销售手册、商品房买卖协议标准版本等一系列相关项目销售资料。

（三）、根据宣传推广方案中宣传推广思绪，选择适宜企划企业参与招标，选择标准是该企业对市场应含有敏锐触觉，对项目含有全方面认识了解，含有独特宣传推广创意，且设计意念、效果新奇，合作诚意诚恳和信誉良好。

最终评定企划企业标准以其对项目标宣传推广所制订一套完整可实施思绪，并具体从以下方面考评：

平面广告以平面设计稿效果；

影视广告以创意、分组镜头效果、配乐、旁述效果；

户外宣传一样以平面设计整体效果、宣传效果力度标准作为评定依据；

考评其收费标准及服务质量，最终经过审核评议，确定企划企业及合作形式，该项工作由策划部经理具体负责，营销总监初步审定后，报项目总经理、营销中心总经理最终审定后确定企划企业。对于企划企业在以后具体工作，策划部经理应进行严格监管，确保最终设计制作效果、质量、和能按时地交付使用，努力争取透过有效宣传，达成预期目标。

（四）、对于每一期推广所确定具体操作方案、有效促销活动，应采取缜密方法加以控制完成，并确保最终结果圆满完成。

（五）、在进行项目每一期推售前，应编写一份《项目销售手册》，关键内容包含以下方面：（应依据项目标实际情况作出内容增减）

市场分析：

区域现实状况分析；

周围项目及竞争对手分析；

区域供给量及需求量方面特点；

目标客源情况；

项目周围环境分析。

项目优劣势分析：

项目总体介绍；

项目标优劣势分析；

项目标劣势分析及对应策略解释。

项目了解：

项目标总体计划特点；

项目标建筑设计风格特点；

项目标产品特点、优、缺点分