疫情时期不动产投资的法律风险及争议解决要点.pdfVIP

解决要点

2019年12月爆发以来已逾三年，进入2022年以来，随着

新冠病毒变异植株Omicron的出现与传播，香港、深圳、广州、吉林、上海、北

京等地相继爆发严重的病毒集中感染情况，“封闭式管理”、“全域静态管理”

成为强力防疫措施，其他多个城市为阻断病毒传播亦纷纷采取限制性措施。新冠

肺炎疫情及疫情防控措施的常态化对企业生产经营、居民日常生活等各方面产生

了巨大影响，导致大量法律冲突与纠纷的显现。房屋买卖及租赁作为遭受疫情冲

击的典型市场行业之一，因事关基本民生而成为社会广泛关注的重点法律领域。

在同心抗疫、共克时艰的过程中，中央及地方各级政府部门纷纷出台涉新冠肺炎

疫情房屋买卖及租赁纠纷法律适用的系列法律法规、司法意见与政策指引，司法

裁判规则也随着相关案例的增加而日趋完善并稳定。有鉴于此，本文将在汇总、

梳理相关法律规定、司法案例、政策规定的基础上，对疫情时代的房屋买卖及租

赁纠纷进行要点解读，以期为市场各类主体提供参考与借鉴。

一、新冠疫情的法律性质分析

（一）新冠疫情造成合同无法继续履行的，应当被认定为不可抗力

《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，“不可抗力是不能预见、不

能避免且不能克服的客观情况。”“不能预见”是指行为人对客观事件的发生在

主观上无法预测；“不能避免且不能克服”是指行为人尽最大努力采取一切可行

措施而仍无法避免事件的发生及其造成的后果；“客观情况”是指独立于行为人

主观意志之外的事件。不可抗力包括自然现象与社会现象，前者如地震、海啸、

[1]

台风等自然灾害，后者如战争、罢工、政府行为等社会异常事件。

疫情及疫情防控措施符合不可抗力的初步构成要件已基本成为社会共识，合

同当事人对此无法提前预测，且在事件发生时无力避免或克服，符合法律规定的

早在“非典”引发的合同纠纷案件中，最高人民法院就曾作出判

决，认定疫情可以构成不可抗力。2020年新冠疫情爆发后，最高人民法院及时

[2]

出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》

（以下简称“《指导意见（一）》”），明确“人民法院审理涉疫情民事案件，

要准确适用不可抗力的具体规定”，“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能

履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分

或者全部免除责任”。随后，各省法院也相继发布相关意见，北京市一中院发布

《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》（以下简称“《疫情期间

房地产纠纷分析》”）指明，“对于疫情发生时合同尚在履行过程中的，本次疫

情符合不可抗力之不能预见和不能避免的特征……对于因疫情影响造成合同无法

继续履行或对合同履行造成显著障碍的，应当认定为不可抗力”；江苏省高院发

布《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》，

明确由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，适用不可抗力的

规定处理；上海市高院出台10条意见26条举措，要求对因疫情影响，当事人不

能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，根

据不可抗力或情势变更等相关规定妥善处理，因2022年新冠疫情再次席卷而来，

上海市高院更新发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022

年版）》（以下简称“《疫情案件系列问答》”），表明“不可抗力是指不能预

见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定

的不可抗力”。

不可抗力的法律效果在于免除违约方的部分或者全部责任。《民法典》第一

百八十条及第五百九十条对此予以规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承

担民事责任；具体到合同法律关系中，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，

根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。需要注意的是，不可抗力的认定

以合同无法继续履行、合同目的无法实现为必要前提。尽管新冠疫情及防疫措施

在大部分情况下可被认定为不可抗力，但绝不能简单将二者划上等号，认为但凡

涉及疫情必可适用不可抗力规则。司法实践应当严格把握不可抗力的认定，结合

具体案情、具体法律关系加以个案因果关系分析评判。最高院《指导意见（一）》

要求人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力