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项目部品策划管理流程

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流程图示

流程概况

流程目的

规范项目部品策划程序，对材料设备选型定板过程进行控制，及时选定材料设备样板，使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求、支持招标采购工作的顺利开展。

适用范围

适用于公司房地产开发各项目中甲供、甲指类材料的选型定板。

定义

根据房地产企业的实践经验，在目标成本确定和招标实施之前，项目设备和材料应提前限定技术参数和标准、大致品牌范围、目标成本范围及部分材料样板，此过程即项目部品策划管理，即材料设备选型定板。

流程要素描述

支持文件

支持文件

招标邀标工作指引

现场材料工作指引

流程CP点

项目部品的逐步深化及招标采购相关工作的前置

材料设备选定过程中的各专业系统协同配合

材料设备选定的阶段性成果可作为设计任务书要点之一

责任部门

主导部门：规划设计部

参与部门：

市场营销部、项目拓展部、成本管理部、采购管理部、工程管理部、项目部、客户服务部、商业地产部（如需要）等

流程KPI

项目部品的逐步深化及招标采购工作的进程管理

项目部品控制表、部品采购控制表的针对性、准确性和完整性

各部门工作的协调配合程度

输入条件

基础研究成果（产品标准化成功/部品市调成果）

各阶段设计成果

合约框架

输出结果

项目部品控制表

项目部品采购控制表

项目部品策划管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

项目部品的逐步深化及招标采购相关工作的前置

对项目实施阶段的招标采购工作的成本预控、风险预控和效率提升有积极影响，是本流程优化的核心目标之一

·项目部品控制表，从方案阶段就开始逐步细化完善

·在公司产品标准化实施过程中，此工作的深度细度以及过程中的协调，难度比较大

材料设备选定过程中的各专业系统协同配合

明确材料设备选定工作，至少需要综合考虑品质、成本、市场接受度，从招标实施角度需要明确技术标准、供应方式、采购方式和时间要求

·不同阶段各部门同时参与，详见本文件说明

·同上

材料设备选定的阶段性成果可作为设计任务书要点之一

可借助外部设计单位研发能力和成果

·设计单位仅提供技术参数和设备说明书，不提供品牌

·结合自身的研究，避免在供应商选定过程中出现不可竞争情况

工作程序

项目部品初步策划

项目部品的日常研究：规划设计部从部品性能、功能及技术标准角度开展日常研究；采购管理部负责相关材料设备的外部供应市场情况的汇总分析；成本管理部负责材料设备的市场价格的收集整理。

项目的方案设计完成后，规划设计部根据以往项目经验组织编制《项目部品控制表—A版》（策划版），此阶段需完成的内容参见模板要求，相关部门配合包括：

市场营销部、项目拓展部提出部品档次、外观效果及其他涉及客户层面的要求；

成本管理部提出供应方式和目标成本范围；

采购管理部、工程管理部、项目部、客户服务部参与讨论。

规划设计部组织完成项目部品初步策划，组织评审会，相关部门经理参加，各部门主管领导参会以会议讨论方式确定，规划设计部负责会议纪录，会后抄送参会人员，由规划设计部主管领导审批《项目部品控制表—A版》（策划版）；对未达成统一意见的，可逐步深化并在《项目部品控制表—C版》前确认。

规划设计部按照《项目部品控制表》(A版)组织开展材料设备选型定板工作。此过程延续至项目实施阶段，原则上应在材料设备进场计划前2个月完成选型和定板，并向采购管理部提供技术资料要求或图纸，以下不再特别说明。

规划设计部进行部品研究时，可分两类情况：

可事先列入设计任务书的，由设计单位提供设计参数的；

不需要列入设计任务书的，由规划设计部确定参数或提供设备说明书。

项目部品确定

规划设计部在《项目部品控制表—A版》基础上逐步深化，直至施工图内部评审一个月内完成《项目部品控制表—C版》（实施版）；其中初步设计完成后应完成《项目部品控制表—B版》（深化版），通报相关部门及领导。

《项目部品控制表—C版》（实施版）中要点说明：

有关部品的档次、功能及客户需求：由市场营销部、项目拓展部和客户服务部向规划设计部提供；

材料设备技术标准：规划设计部视工作进度尽量完成，如不具备详细的技术资料，亦需进行性质表述，原则上应在材料设备进场计划前2个月完成技术标准确定和材料样板的标前封样，并向采购管理部提供技术资料要求或图纸；

使用部位、目标成本、供应方式：需成本管理部在项目整体目标成本前提下予以确定；

涉及采购方式、采购主责部门、时间进度要求的部分，由采购管理部在项目采购策划环节予以最终确定；

其他尽量提供的内容：材料设备数量或面积数（由成本管理部提供）、图纸或样品照片、可选供应商等。

规划设计部牵头组织完成《项目部品控制表—C版》（实施版），