房地产住宅产品设计阶段成本控制.ppt

房地产住宅产品设计

阶段本钱控制;前言--目的和要求;目录;;价格;本钱管理重要性-理念;本钱管理重要性-房地产企业盈利模式;规模效应：又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济〞。;本钱管理重要性-面临的挑战;本钱管理重要性-理念;;前提条件：

1、10万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积=1：1，窗墙比为0.18；

2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/平米和550元/平米；

3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/平米。

问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的本钱会相差多少？;工程本钱管理前置—指导思想;工程本钱管理前置—原因分析;本钱管理前置—利弊分析;;;;工程本钱管理设计阶段;初始设计-总平面;设计描述：地块出入口减少为两个。;在满足标准及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制工程后期的运营本钱。;;初始设计-停车方式〔联排〕;设计描述：

别墅区域覆土1.5米，根本不影响景观种植和绿地率计算；

别墅主体下的地下室-3.0米标高局部,埋深未超3米，缴纳人防异地建设费少；

地下室顶板标高符合当地标准。;1、应根据工程定位、本钱控制要求，并结合当地标准和相关政府部门的要求，选择最适合各工程高层区域的地库形式；

2、在工程定位较高、本钱指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；

3、在中等定位工程、本钱指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要考虑是否算容积率。;1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

2〕柱网布置应符合车位及行车道模数，到达紧凑布置；

3〕防止行车道靠地下室外墙布置；

4〕防止布置平行或斜向车位；

5〕设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

6〕设备用房勉强够用即可，不能有充裕；

7〕人防口部设施应布置在不影响停车的地方。;确定建筑方案时，要尽可能从??构设计方面考虑建造本钱，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构本钱的增加。;当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。

;体形系数：建筑物与室外大气接触的外外表积与其所包围的体积的比值。

〔为满足节能和本钱控制要求，根据国家及地方节能标准控制建筑物体形系数，防止凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。〕;节能设计–体型系数;节能设计–外墙门窗;

1、节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。

2、门窗的本钱控制中，采用塑钢中空即能到达断桥铝合金+low-e的效果，在本钱管控的今天，推荐使用塑钢门窗。

3、在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：

a〕塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；

b〕平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；

c〕推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。;初始设计–层高选择;优化设计–层高选择;应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择适宜的层高。

层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。;初始设计–外立面设计;优化设计-外立面设计;建筑风格在符合工程定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用本钱较低的栏杆、百页做法等。;初始设计-会所;优化设计–会所;1、会所的位置应根据开发顺序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区〔特别是临时样板区〕面积和本钱的方案。

2、会所的功能设置应根据工程定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营本钱。

3、应根据工程的开发规模、工程定位、本钱控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。;设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额/工程合同金额

〔通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。〕;设计变更的控制策略;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;后期运营;本钱效益最大化;The