常州金巢大厦商业项目全程策划提案.doc

巢氏大厦全程策划提案

第一部分：巢氏大厦产品定位策划

主题/功能/户型/客户/价格/配套/规划/景观……

第二部分：巢氏大厦形象包装策划

A.项目主题定位:金巢大厦制造公司金蛋的商务港

B.项目主题演化:金巢大厦商务港的概念:时尚化/国际化

C.项目生活方式定位:金巢大厦商务港商务赢家,前沿生活.

第三部分：巢氏大厦广告传播策划

A.项目运营总策略:生活方式塑造（商务赢家/前沿生活）＋板块启动

（312国道商业圈）+产品启动（商务港）

B.项目广告总精神:金巢大厦商务港停靠公司游轮,收获财富金蛋

造就商务赢家

C.项目广告总标语：金巢大厦制造公司金蛋的商务港

D.项目推广支撑点：

户型/格调/品位/精致/细节/主张

第四部分：巢氏大厦促销推广策划

A.

B.

C.

第一章销售总策略

一、金巢大厦项目策划总体战略思想

1、以专业化的运作方式配合本项目销售方在最短时间内创出销售佳绩，并同时在常州打出“金巢”品牌。

强调宣传推广手段的有效性，销售组织的规范性，提高整个开发团队的专业水平。

二、完毕目的

1、项目目的：市场至上，换位思考，以消费者需求为导向，塑造个性化、差异化产品，引爆市场需求。在最短的时间内以快打慢、速度制胜；坚持风险最小化，追求效益最大化。

2、品牌目的：通过项目的运作，树立“金巢”品牌在常州地产界的知名度。

三、金巢大厦销售阶段的划分

根据本项目定位方向及工程周期，结合商业地产专业运作模式，在销售思绪方面我公司建议走“分阶段销售”路线，即将整个销售周期大体划分为四个阶段：内部认购期（预热期）公开发售期强销期（成熟期）尾盘促销期。

四、金巢大厦销售时机选择

项目的销售成功与否，不仅决定于项目的自身素质，同时与项目的销售时机也有着重要的关联。从我公司对常州房地产市场的长期研究分析来看，常州地区每年房地产销售传统旺季为5月～12月，考虑到“金巢大厦”的工程进度及销售中心、工地现场的包装，前期广告宣传等，本项目销售的最佳时机将是在4—12月。建议将公开发售的时间定为5月1日，此时为劳动节假日,有助于借节日气氛烘托销售气氛。同时，根据项目公开销售前的电话征询反馈信息，可在对外公开销售前30天左右进行内部认购，以利于烘托市场气氛，并最大限度锁定诚意客户。

4月18日

4月18日日-------------

5月1日—7月

11月31日

20231月

内部认购

开盘

尾盘促销期

预热期

强销期

调整营销策略

公开发售期

答谢酒会

答谢酒会

新年祝辞

第二章金巢大厦营销策略

一、金巢大厦分阶段销售策略

1、有效实行销售策略需具有的条件

金巢大厦现场售楼处展示功能实行完毕；

金巢大厦项目有关的销售资料印制完毕；

整体销售策略制定完毕；

广告推广计划制定完毕。

2、市场预热期策略

市场预热期造势要想成功，关键在于本项目在市场上要有高出镜率，引起常州市民的高度关注。为了达成这个目的，我们要做好以下两点：

高密度效能的广告效果；

与广告发布密切配合的营销活动。

（由于传统媒体效率日渐下降，采用常规的媒体轰炸必然导致推广费用的飞涨，且效果也难以得到保证。因此必须采用灵活的媒体组合与营销活动互动的创新方式，牢牢抓住消费者的注意力，直接而准确地传达楼盘信息、宣传项目的形象。）

3、公开发售———强销期销售策略

通过销售准备和内部认购期的市场酝酿和信息发布，在此时规定我们有一个“绽放”，强势运用媒体宣传，迅速深化楼盘热销的氛围，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的形象。通过前期的市场造势，项目在市场树立一定的知名度，将项目的目的客户群从纷乱的市场逐步剥离出来了，他们开始关注本项目。

公开发售期，我们重要是采用有效的销售策略，使目的客户群积极理解本项目的卖点，近而被本项目的特色所感染，发生了购买的行为，重要策略是：

深化项目产品的功能与服务，相应目的客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差异点；

个性化推广，制造出与同区域楼盘的差异点；

最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点；

短