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关于房屋租赁合同纠纷案件审理的调研报告

内容摘要：近年来，济南市涉房屋租赁合同纠纷案件数量呈现增长态

势，案情多点散发，查明认定难度大；政策调控影响较大，利益平衡难；

群体性明显，调解撤诉比例偏低；鉴定评估多，案件审理周期较长。针对

审理中各类难点问题应采取相应的裁判思路：对于未经批准出租国有划拨

土地上房屋的合同是否有效，应先识别其违反的是管理性强制性规定还是

效力性强制性规定再作相应处理；对于合同履行中违约行为的认定及违约

责任的承担，需平衡双方利益，根据当事人意思自治原则视情形区别认定；

合同无效后，占有使用费和装修损失的分担根据公平原则酌情处理；等等。

化解房屋租赁合同纠纷，既要妥善审理涉房租赁纠纷案件，也需主动融入

基层社会治理体系，助力优化法治化营商环境。

关键词：住房租赁合同纠纷公平原则利益平衡

随着我国城市化进程的不断加快，房屋租赁市场得到了极大的发展。不断发展的

房屋租赁市场一定程度上缓解了因房价较高而无力买房居住的现实难题，然而在房屋

租赁管理过程中也出现了各种各样的新问题和新情况。近年来，公寓集中托管租赁纠

纷增加、新冠肺炎疫情突发、义务教育“双减”政策的出台等，均不同程度地影响房

屋租赁市场的稳定性，与此相关的房屋租赁合同纠纷日益增多。这类纠纷化解难度大，

易成为社会关注的热点，同时也是审判实践中的难点。

课题组对2021—2023年济南市两级法院涉房屋租赁合同纠纷案件的审理情况进

行调研，汇总了该类纠纷案件审判实践中有争议的10类共19个疑难问题，组织两级

3.经营性用房出租占比情况。发生在自然人之间的房屋租赁合同纠纷案件3676件，

占37%；租赁双方有一方系非自然人或均系非自然人的案件6138件，占63%。由此

可以看出，近年来发生于生产经营领域的房屋租赁合同纠纷案件占比较大，需重点关

注。

4.涉托管房屋出租情况。房屋托管租赁是房屋产权所有者将房屋使用权以契约形

式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位统一招租经营的一种租赁方式。实践中，往往

以数十户甚至数百户业主统一委托一家托管公司进行租赁经营，托管公司一旦出现运

营困难，极易导致群体性诉讼。2021—2023年，房屋租赁合同纠纷收案中，涉公寓

集中托管租赁案件940件，占总收案的9.6%。其中，2021年83件、2022年288件、

2023年569件，总体呈上升趋势。

（二）主要特点

1.案件事实多点散发，查明认定难度大。租赁合同大多涉及日常生活或各类经营

的具体方面，当事人对相关事实证据保留意识弱，客观证据少，双方各执一词，难以

认定。如交房时间、租金交纳期限和数额、承租人何时搬离房屋、是否腾空涉案房屋、

房屋交接时间、钥匙是否交还、出租人是否存在拒收情形、承租人装修情况等。有的

涉案房屋历史较为久远，可能缺乏规划许可手续或者仅有当地政府部门的批复，致使

对涉案房屋租赁合同效力问题的认定存在较大争议。

2.双方矛盾累积已久，调解撤诉比例偏低。近年来，二审案件中调撤结案218件，

仅占总结案数的18.6%。主要原因在于，房屋租赁合同纠纷案件当事人的矛盾涉及日

常生活和经营中合同履行的细节，往往由来已久。经营性用房的当事人一般具备一定

的诉讼能力，对通过诉讼解决纠纷持审慎态度。因此，他们诉至法院多因自行协商未果。

在双方分歧明显、针锋相对的情况下，通常难以达成一致意见。

3.鉴定评估多，案件审理周期较长。因租赁合同纠纷起诉至法院的当事人之间，

一般都无法再继续合作。一旦当事人提出解除租赁合同的诉请，就涉及对装修损失、

房屋添附物等评估作价的问题。对此类问题，双方争议较大，往往需要申请法院委托

专业评估机构进行评估。在评估的过程中，法院及评估鉴定机构需进行现场查勘，确

定评估范围，导致该类纠纷审理周期长于其他普通民事案件。

4.政策调控影响较大，利益平衡难。一是在经营性房屋租赁纠纷中，合同多为出

租方提供的格式合同，违约金或损失计算标准往往约定过高，承租方签订合同时通常

系被动同意，一般也不讲求细节。因此，若严格按照合同约定进行裁判，往往会出现

利益失衡的情况，故法院需谨慎进行利益平衡。二是租赁行业受疫情防控政策冲击较

大，涉及商业用房的租赁市场呈“井喷式”增长，许多因素都可能影响到中小微企业