物业管理思路与目标.doc

物业管理思路与目标

依据公司的管理要求和物业管理运作需要，我个人认为物业部将工作分为介入期管理、入住期管理〔将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等〕和常规管理三局部。按照轻重有序、科学实效的原那么，拟定如下管理

工作方案

一介入期

根据公司提供的工程施工进度表、销售进度表、入住方案安排，制定相应的前期介入工作方案，力求务实、高效，并有利于公司的销售效劳。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：

〔1〕根据公司公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业效劳协议》、《业主手册》，并与公司签定《前期物业效劳协议》；对公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，防止入住后口实不符导致纠纷；

〔2〕配合地产工程部对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

〔3〕参与地产工程组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对给排水、电力供给、消防、平安防范、水景、标识系统、管送气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；

〔4〕收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；

〔5〕对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

〔6〕配合销售部作物业管理咨询，同时与公司销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、效劳内容、契约的互动沟通；

〔7〕业主入住前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；

〔8〕收集装修、装饰材料供给商，以及相关设备厂家的信息〔厂家联系人、联系方式等〕，以满足日后维修中的材料供给；

〔9〕与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

〔10〕建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、申请等准备工作；

〔11〕与公司确定物业人员配置、培训方案的制定与实施；

〔12〕拟定物业管理效劳工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册〔业主入住时发放给业主〕。

〔13〕针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主效劳需求调查

积极参与公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反应的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类效劳需求，通过分析，确定管理效劳标准及各项效劳收费标准，使今后的物业管理效劳工作更加贴近业主。

3、按标准实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对小区物业的了解，本着“对业主负责，对公司负责”的宗旨，对小区进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作方案表

序号

项??目

内?????容

时间

一

前期介入参与规划设计和建设

1、工程实地考察、研究规划设计意图，掌握工程施工现状；

2、从物业管理的角度提出合理化建议。

?

二

拟订物业管理效劳方案

1、总结同行业物业管理效劳的成功经验；

2、对工程深入调查研究；

3、针对特点拟订管理方案。

?

三

组建物业管理效劳队伍

1、物业处组织架构的建立、相关人员的招聘；

2、人员培训；

3、人员上岗。

?

四

完善管理及办公条件

1、安排管理用房；

2、安排员工宿舍；

3、管理物质装备。

?

五

制定管理规章制度

1、制定或完善切合实际的各项制度；

?

六

对业户的宣传及对员工的培训

对二次装修需知进行口头宣导、书面宣导，现场指导、培训。

?

七

物业的验收与接管

1、根据标准，逐项检查发现问题催促整改；

2、与开发商办理书面移交手续，做好工程遗留问题备案。

?

八

业主档案建立与管理

1、收集档案资料；

2、科学分类；

3、建档；

4、运用。

?

二入住期

1、高效便利办好入住

入住期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，翻开工作局面，为今后物业管理效劳工作奠定良好根底的一个契机，为此要好如下几项工作：

〔1〕与销售部配合，告知业主详细的入住流程、各项手续办理方法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

〔2〕配合公司销售部合理安排业主的入住时间，加强节假日的入住办理；入住效劳；

〔3〕一条龙办理入住手续，随到随办，与公司销售部密切合作，对业主提供一对一的入住效劳；

〔4〕事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入住；

2、提供入住期的便民效劳措施

〔1〕延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费工程的咨询答疑、装修咨询等；

〔2〕通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后效劳良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻城区并向业主推荐，方便业主的同时进行经营创收；

〔3〕组织有偿便民效劳队，解决入住期间搬运量大，搬家难的