可行性报告某市杨浦区平凉路149街坊地块可行性报告.pdf

可行性报告某市杨浦区平凉路149

街坊地块可行性报告

第一章简介

一、任务介绍

大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨

询服务。

此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此

地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模

式等。

二、重要结论及建议

1.报告说明

本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普

遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。

本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的

观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相

应调整。

2.方案比较

主要经济技术指标

占地面积32675

建筑总面积98026

土地规划用途商业、办公

容积率3.0

建筑密度≥35%

绿化率30%

建筑限高100米

方案说明

方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物

业全部销售）

经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)：

2013年办公楼预期销售均价＝30685元/平方米

2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积)

方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部

分办公物业出售，其余办公楼租赁)

经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)

租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算：

2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天

3.方案比较

投资估算表(直接开发成本)

单位价值计算指标总值

编号工程或费用名称备注

（元）（平米）（万元）

1土地出让金及动迁安置费84009802682341.84

2前期费539980265283.60

2-1规划设计、勘察费69

2-2工程监理费及审价费46

2-3三通一平费20

2-4大市政配套328

2-4前期筹建开办费46

2-5其他30

3基础设施费5084979.72

3-1供水43

3-2供电223含架空线入地开关站费用

3-3通讯13

3-4环保设施15

3-5环卫设施12

3-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费

3-7室外总体等50

3-8其他10