房地产开发之借款费用.pdfVIP

1、“一期的资本化已经停止，二期的资本化期间已经开始，这种情况下的利息支出应费用化

处理。”

二期的资本化期间能算开始吗，软土地基完成了，前期的基础设施完成了，设计费有一点。

房地产资本化的开始时点有没有哪个文件提示明确的依据？

2、”被一期项目占用的开发借款资金对应的利息支出仍不能资本化“

有没有相应的规定是在哪个文件里？

3、“可资本化的仅限于二期项目实际开发支出的借款资金上的利息。”

实际开发支出，包括土地出让金、基础设施费用、前期设计费吗，二期还没有规划，有一些

土地软土地基等开发支出，可以对应资本化吗？相应的准则或规定有吗？或者瑞华的汇编上

哪儿有

4、一期利息资本化停止的时点是交房日期、竣工备案提交的日期、竣工备案通过的日期哪

个？

1、对于房地产开发企业，进行的前期调研、规划设计、勘测、报批程序等所需要合理的时

间都属于建造房地产所需要的准备工作，也认为生产活动已经开始，也是必然需要的时间（难

点，多少时间是合理的）。

依据1：国内准则不清晰，但国际会计准则和美国准则都有清晰的表述。

国际会计准则第23号，规定资本化开始时间如下：（1）该资产的开支发生时：（2）借款费

用发生时；（3）资产达到预定使用或者销售状态所必要的准备工作正在进行时。即国际会

计准则允许以必要的管理性、技术性活动的开展作为“为使资产达到预定可使用或者可销售

状态所必要的购建或者生产活动已经开始”的标准，但国内准则存在理解不清晰的情况。

美国有关会计准则规定，没有进行开发的土地不应将其纳入资本化的资产范围。如果为了特

定用途而开发土地的工作正在进行，则取得土地的利息费用支出可资本化。美国准则和国际

准则理解基本一致，将在土地上开发活动的进行作为资本化的必要条件之一。而其他大多数

国家的会计准则在这个问题上未作出明确的规定。

依据2：“实体建造或生产活动”将前期调研、规划设计、勘测、内外部审批、围栏、二次平

整等工作都认为实质上的生产活动已经开始，不以开工建设作为必要依据。

一般固定资产的建设，在主体开工前，前期费用相对较少，在未正式开工前，可能存在几种

方案的选择。但房地产开发项目而言，目前目的非常清晰，就是要开发、建设、销售、回款，

购买土地就是非常重要的环节，是前提条件，所需要的投入也必较大，故应该根据业务的实

质，而非仅仅字面理解资本化开始的时间。

由于中国准则对这个问题未给出清晰的规定，参照国际准则。如果房地产企业在获取土地后

进行了相应的开发计划，并确定了该土地是用于特定房地产项目的土地（项目由管理层或公

司治理层的决议确定），虽然在该土地上的建筑施工活动尚未进行，但获取该土地实际上也

是房地产项目开发活动的重要环节之一，即购入土地和后续建筑施工一样，也属于为使资产

达到预定可使用状态所必须的购建活动或准备活动，可以视为使资产达到预定可使用状态所

必要的购建活动已经开始，为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化，因此，在土地

的使用方向已经明确的情况下，在购入之时应该将其纳入资本化的资产范围。

如果该土地的使用方向尚不明确，购入土地仅仅是为了作为土地储备，则不宜将其纳入资本

化资产范围。因为不是为实现资产（资产对象不确定）预定用途所必需的购建活动或准备活

动已经开始，因此不符合资本化资产的条件；只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确

后，再将其纳入资本化资产的范围。

2、借款费用资本化的前提是在借款资金和对应资产购建支出之间建立对应关系。如果虽然

名为专门借款，但没有细化到第几期的开发借款，则在具体核算中仍视同一般借款。

3、请参照1。

4、我理解应为竣工备案提交日期。

——摘自《视野论坛》

关于房地产企业利息资本化的审计

房地产属于周期性行业，在房地产行业的自身发展周期与调控政策的不同阶段企业的业绩波

动较大。房地产开发占用资金量大，企业一般通过借款进行运作，利息费用较高，而不同项

目的盈利能力相去甚远。因此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适当的利用利息资

本化的处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。

本提示仅供事务所及相关从业人员在执业时参考，不能替代相关法律法规、注册会计师执业

准则以及注册会计师职业判断。提示中所涉及审计程序的时间、范围和程度等，事务所及相

关从业人员在执业中需结合项目实际情况、风险导向原则以及注册会计师的职业判断确定，

不能直接照搬照抄。

《企业会计准则第17号—借款费用》对企业的利息资本化进行了规范。但鉴于房地产行业

有其特殊性，为了有针对性的实施审计工作，需要对房地产企业利息费用处理进行特别分析。

针对房地产企业借款利息审计需要关注的事项，房地产审计专家委员