房地产营销策划论文优秀6篇.pdfVIP

房地产营销策划论文优秀6篇

1、引言

房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房

地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业

繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、

容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引

用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、

临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房

地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、

教育配套设施。

房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特

征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者

预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大

户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费

者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景

观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；

对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设

施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销

策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。

2、依托房源特征，借势宣传

从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼

盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响

因素（建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素），采取不

同的营销手段以借势宣传。

2.1具有建筑因素优势的房源

具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建

筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及

相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。

2.2具有区位因素优势的房源

在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按

指数衰减公式进行计算，即：

人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方

面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋

特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、

外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可

以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼

盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。

其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着

非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视

度的楼层差价也相当大。

一、房地产企业市场营销渠道的特点和现实需求

房地产作为商品，具有与其他工业产品截然不同的特性，导致其营销

渠道也存在着不同的要求和特征。随着市场竞争的加剧以及网络、移动通

信技术发展所导致的个人信息获取量的激增，对房地产企业市场营销渠道

也有着新的要求。

1.房地产企业市场营销渠道的特点。

相对于其他产品而言，房地产产品具有建设周期长、产品位置固定、

产品关联项目多、价格昂贵等特性，因此其市场营销渠道也有着自身的特

点。一是渠道关系时间久。相对于其他商品而言，房地产的存在时间跨度

长，因此渠道各成员间关系维系时间长，对成员之间的关系融洽度要求高。

二是渠道结构相对简单。相对于其他企业的销售渠道而言，房地产企业销

售渠道往往比较简单，呈现出短、扁、少的特点，因此渠道冲突数量相对

较少，但一旦出现问题，其性质往往比较恶劣。三是渠道服务要求高。房

地产产品的关联性较强，从硬件的基础设备、生活设施到软件的物业管理

等等方面，标准较高。四是渠道对象方向性强。渠道成员具有一定的特殊

性，特别是房地产项目的性质和特点决定了渠道成员的性质和群体特征，

因此，在确定营销策略方面占有比较重要的位置。

2.房地产企业市场营销渠道的现实需求。

房地产企业面临市场竞争的加剧，使得房地产企业市场销售面临的更

多的困难。这也就要求企业市场营销渠道必须有所改变，以适应这一新的

情况。一是营销推广的效益要求更高。房产作为一个特殊的商品，消费者

在选择时会比较慎重，而随着市场竞争的加剧，房地产企业产品的趋同性

增强，如何使自身产品更具辨识度，帮助消费者更好的记住产品，乃至选

择他，就需要增强产品推广的效益。二是营销渠道的接触性要求更多。代

理商、经销商、房地产经纪人、开发商的营销机构最主要、直接的功能是