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房地产开辟项目立项

——房地产项目立项审批新特点、立项基本要求及政府投资项目的审批

房地产开辟公司在进行企业工商登记，并取得开辟资质且通过招标、拍卖、

挂牌等方式取得了建设用地使用权后，即可依法申请项目立项。项目立项是项

目决策阶段中最后一个环节，经过对项目建设上的必要性、协调性，技术上的

可行性、先进性，经济上的合理性、效益性进行详尽、科学地论证，投资者认

为可行，决定项目上马，而报请投资主管部门审批、核准或者备案的程序。

一、房地产项目立项审批的新特点

年月日，国务院颁布了《国务院关于投资体制改革的决定》。

这一决定改变了我国传统的投资体制，完善了社会主义市场经济体制，落实了

企业的投资决策权，发挥了市场配置资源的基础作用，规范了政府行为。随着

国务院这一文件的实施，新的投资体制呈现以下特点：

(一)改革项目审批制。彻底改革现行不分投资主体、不分资金来源、不

分项目性质，一律按投资规模大小分别由各级政府及有关部门审批的企业投资

管理办法。对于企业不使用政府投资建设的项目，-律再也不实行审批制，区

别不同情况实行核准制和备案制。其中，政府

仅对重大项目和限制类项目从维护社会公共利益角度进行核准，其他

项目无论规模大小，均改为备案制。对于企业使用政府津贴、转贷、贴息投资

建设的项目，政府只审批资金申请报告。

(二)规范政府核准制。要严格限制政府核准制的范围，并根据变化的情

况适时调整。国务院于2004年颁布了《政府核准的投资项目目录》(以下简

称《目录》)，其中所列项目，是指企业不使用政府性资金投资建设的重大和

限制类固定资产投资项目，分为农林水利、能

源、交通运输、信息产业、原材料、机械创造、轻工烟草、高新技术、城建、

社会事业、金融、外商投资、境外投资共计十三个类别，这些项目投资需要通

过政府核准。

企业投资建设实行核准制的项目，仅需向政府提交项目申请报告，再也不

经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。对于外商投资项

目和境外投资项目，政府还要从市场准入、资本项目管理等方面进行核准。

(三)健全备案制。对于《目录》以外的企业投资项目，实行备案制，除

国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。备案制

是一项告知性服务措施，其具体实施办法由省级人民政府自行制定。国务院投

资主管部门要对备案工作加强指导和监督，防止地方政府投资主管部门以备案

的名义变相审批。

企业投资政府核准目录以外的项目立项备案

事项名称

(含成果转化项目及房地产项目)

审批类型即办件

、《国务院关于投资体制改革的决定》(国

发号)、《福建省人民政府关于

印发福建省企业投资项目核准暂行办法、福

许可依据

建省企业投资项目核准目录、福建省企业投

资项目备案制管理暂行办法的通知》(闽政

号)

。

办理程序、窗口受理并审核，符合要求的当场办结

、项目备案申请

、项目法人基本情况及证明书

申报材料、营业执照(名称核准单)

、规划部门出具的选址意见书(开辟区内

项目可免)

、国土部门出具的用地预审意见(用地协

议)

、环保部门的环评审批意见(开辟区内项

目可免)

、项目投资资金筹措有关证明

、法律法规规定应当提交的其他前置审批

文件，如水土保持