假设开发法在房地产估价中的应用难点.pdfVIP

假设开发法在房地产估价中的应用难点

作者：蔡伟

来源：《今日财富》年第期

202206

伴随时代的进步，我国城市的发展速度越来越快，特别是房地产建筑整体数量一直在持续

提升。为了更好地进行开发，施工企业就需要做好房地产估价的工作。这中，假设开发法便

是非常有效的一种方式，主要是基于既定假设作为重要基础，对中的不确定性予以忽视，以

此保证最终效果达到预期。本篇文章主要描述了假设开发法的概念，探讨了中的应用前提，

分析了影响假设开发法应用的因素，并对于应用难点和相关处理对策发表一些个人的观点和看

法。

对于假设开发法而言，主要是指参照评估对象的剩余开发价值，逐步完成评估活动的方

法。相比于他方法，有着非常高的实用性特点。尤是在对一些商业地产进行评估的时

候，最终获得的结果极具合理性。为了保证最终的效果能够达到预期，工作人员可以尝试采用

假设开发法的方式。

一、假设开发法的概念

所谓假设开发法，通常又被称作是剩余法，主要是指参照评估对象的剩余开发价值，逐步

完成评估活动的方法。具体而言，就是针对估计对象本身，对后续开发活动的相关支出、折现

率以及后续投入的支出予以明确，并将开发结束后的价格和后续开发的必要支出相减，以此获

得估价对象当前价格的一类方法。在现有的成本法之中，假设开发法可以看作是中的倒计

“

时。另外，这一方法的基本原理和租金原则有着诸多相似之处，但是租金通常指的是年租金

”

的余下部分，而假设开发法是一次性完成所有剩余价值的计算。从《税收理论》中能够得知，

所谓劳动者自身的劳动价值，主要是将基础生活要素全部去掉之后，剩余的租金部分。因此从

本质层面来看，地租就能算作是剩余劳动价值。而知名学者杜尔多曾经说过，在开展农业活动

的时候，劳动者在完成生产工作之后剩余的所有价值，可以看作是大自然的恩惠，能够满足所

有工人的基本需求。劳动者在完成土地工作之后，就能将这些剩余价值全部转变为租金，最终

交给所有者。

二、假设开发法的应用前提

（一）选择最为合理的方法

1.明确土地区位

在对土地区位进行明确时，主要包括城市性质、土地所属区域的性质、土地位置等，以此

对该土地的最佳用途予以明确。

2.了解土地状况

在对土地状况进行明确时，主要包括该土地的面积大小、外部形状、地形表现、地质条

件、开发程度等部分。这中，基于当前土地的开发程度又能将细分为多个部分，诸如生

地、毛地、成熟环境、在建工程以及完工工程。

3.明确土地权益

在对土地权益进行明确时，实际包含该土地的具体规划条件、已有土地的基本权利。这

中，规划条件能够进一步细分为当前容积率、绿化占有面积、实际用途等。而土地的基本权利

能够细分为权利类型、使用时间。通过对这些条件了解之后，投资人员就能选用一类最为合适

的方案，对未来项目完工后的情况予以明确。由此看出，在有了土地权益之后，就能对基本价

格以及租金进行预测。

（二）保证数据的精确性

1.政策的可预见性和透明性

通常来说，不动产自身的价格很容易被政策内容所影响。而在这几年之中，由于我国房产

行业的发展速度非常快，相关政策一直处在持续变化的状态，使得房产价格的预测难度变得非

常高，最终造成估算的价格和实际状况有所差异，未能达到预期。

2.政策的长远性和稳定性

对于房地产的基本价值而言，同样会被供需变化所影响。当出现供不应求的情况时，价格

就会上升反之，价格就会有所下降。我们国家的所有土地都是国有化财产，因此政府部门就

;

需要专门制定一个具有长远性、高稳定性的政策方案，以此防止价格发生剧烈波动，为未来的

价格预测和房产评估提供了诸多帮助。另外，使得房产价值的估计也变得极为可靠。

3.资料库的连续性和全面性

在有了资料库之后，说明评估人员能够有效完成早期数据资料的收集工作，具体包含土地

转让的费用、商品房价格、开发投入等。正是这些资料存在，给评估人员创设了良条件，为

未来的估测活动开展提供了诸多帮助。

4.税费的全面性和高清晰性

通常而言，基于房地产本身发布的相关税收政策都会有着一定的弹性特点，不会将所有内

容完全公开，经常会包含一些隐性层面的支出，从而使得房产估计的整体难度大幅度提高，同

时让最终结果