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达鑫实业南城项目

定位及物业发展建议

二○○六年一月

目录

1.项目评价4

1.1.片区规划4

1.1.1.总体规划4

1.1.2.交通规划7

1.1.2.1.主要交通道路及流量7

1.1.2.2.本项目与邻近各镇交通状况8

1.1.3.新城市中心规划9

1.1.4.东莞市南城区发展趋势分析11

1.2.项目概况12

1.2.1.项目位置12

1.2.2.项目地形分析13

1.3.技术指标与四周景致14

1.3.1.技术指标14

1.3.2.四周景致15

1.4.项目资源与独特优势15

1.5.周边配套及交通条件17

1.5.1.周边配套情况分析17

1.5.2.交通条件17

2.SWOT分析18

2.1.优势分析（S）18

2.2.劣势分析（W）21

2.3.机会分析（O）22

2.4.威胁分析（T）24

2.5.矩阵组合分析及小结27

3.项目定位29

3.1.目标客户定位细分29

3.1.1.潜在客户分布及构成29

4.1.2.主要目标客户的共同特征分析31

4.1.3.主要目标客户的差异性特征32

3.2.方案假设34

3.3.物业档次与功能定位35

3.4.形象定位及演绎35

3.5.案名推介36

3.6.价格定位36

4.项目发展改进建议40

4.1.总体与分期规划建议40

4.2.户型功能建议40

4.2.1.户型配比40

4.2.2.户型配比原则41

4.2.3.参考户型44

4.3.配套功能建议51

4.4.物业管理建议51

4.5.智能化设施建议51

5.项目整体单体之规划改进建议53

5.1.物业建议主题和创意53

5.2.建筑单体立面风格设计要点53

5.3.建筑单体的平面户型组合及布置55

5.4.公共建筑与配套设施概念提示与功能建议55

6.产品核心竞争能力分析57

6.1.项目自身素质解构57

6.2.卖点营造57

6.3.项目附加值分析58

7.规划建设单位配合59

7.1.工程进度建议59

7.2.工程现场包装建议59

达鑫南城项目定位及物业发展建议

1.项目评价

1.1.片区规划

南城区根据市委、市政府的发展规划，确立了“以城市现代

化建设为龙头，以发展商贸、房地产、旅游、教育为突破口，形

成山、水、城为一体的城市景观框架，由此打造南城环境优美、

文化氛围浓郁、社会治安良好的城市形象”的发展目标，制定了

“一园二区四纵十横”的发展思路。

1.1.1.总体规划

南城规划建设的总目标是：按照“一园两区四纵十横”的发

展思路，以城市现代化建设为龙头，以发展商贸、房地产、观光

旅游和高科技产业为突破口，形成山、水、城一体的城市景观框

架。

一园：水濂湖生态工业园，位于哈地和水濂之间，用于市

内的旧厂搬迁，容纳高新科技企业；水濂山郊野公园，位于市中

心以南8公里处的水濂山，水濂山是明代东莞八景之一；水濂湖

公园，位于南城区西平、蛤地、水濂三地之间。

两区：以莞太大道为中轴，按东、西方向分为新区和旧区。

新区：规划建设南城办事服务中心、南城生态居住区、东

莞购物乐园、南城汽车总站、南城建材及汽车专业市场、东莞地

产南城板块。

旧区：北依运河，是南城传统的经济、文化聚集地区。南

城文化广场、银丰路商业街就位于此区域，旧区将通过改造和扩