上海公馆产品定位、形象、规划及营销策略报告.ppt

;Why为什么;客户定位分析;威海市是中国第一个“国家级卫生城市”、中国首批“国家环境保护模范城市”、“改善人类居住环境全球最正确范例城市”、联合国最适合人类居住城市之一、全国重要的海洋产业基地。;新区嬗变：威海未来“新城”。工业新区在未来规划地域、经济、人口等指标均接近于经区，未来“新城”呼之欲出。;区位价值——位于威海开展的主轴上，南北串联生态中心圈和产业中心圈，并共享两大中心圈资源。;工业新区是威海工业开展的重心，统领全威海的工业开展，并带动威海整个经济的开展;工程地块解析

工程属性界定

地块价值分析;工程立地条件;地块价值分解;工程属性分析;“滨海、生态、核心”意味着本案工程属性界定为;PART2;工业新区市场现状;社会对工业新区认知;消费者抗性分析;;客户来源分析;目标客户置业者关注因素分析：客户最关注大面积庭院、品质、纯粹社区、面积实用;客户定位;PART3;自身因素和片区环境资源条件说明，工程较适合开发中高档次物业;基于地块条件、引导性客户需求的特定性以及市场竞争状况;颠覆;让人们聚焦上海公馆;向世界展示威海;高尚国际化生态型复合社区;新城核心·区府一线·人居价值新标杆;PART4;产品定位;户型产品创新解析;市场给予本工程产品时机突破，

归纳以下两点：;市场回忆;多层退台花园洋房设计要点;舒适空间各得其所;高度创新多附加值;阳光房;退台洋房户型——退台设计赋予每户独立庭院或阳台;洋房户型创新;洋房户型创新;创新产品层层退台建筑形态与景观体系相映成趣;退台洋房立面色调采用暖色系热情温馨材质以涂料为主;利用垂直空间下沉半地下室增强采光效果;步入式花台舒适性大阳台入户花园;内庭院步入式凸窗;利用垂直空间下沉地下室增强采光效果;;层层退台的情景洋房目前在威海尚属空白，市场前景广阔。;小高层户型设计;空中花园，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体

丰富的立面造型。;入户大堂处理;最大化减少公摊面积;电梯厅花园;类低密度产品线位置和客户细分特征;从三方面解决产品与客户需求之间的矛盾;Townhouse户??设计原那么;Townhouse户型设计要点;采光——地上内天井采光;室内入户处理——玄关和吹拔;主卧室大面积观景窗;厢庭TH：4室2厅4卫+多功能地下室;一层：前庭、中庭、后院，加二层：双露台、天井上跃

层空间，奢华空间;因素;工程组合及户型区间建议;;户型区间建议;户型：三房二厅二卫面积范围：120--140平方米

说明：威海市场二次置业呈微幅增长的趋势，该户型将面向这一客户群。户型设计属于宽敞的三房设计，表达中高端档次的主力产品〔入户花园、步入式衣橱、错层、露台。;PART5;景观园林设计原那么;●绿化层次感，选择草坪、灌木、树木多层级

组合绿化方式，同时起到降噪的作用。

●工程整体通过景观规划，成为社区面向城市

的景观界面，打造标志性城市感较强的社区景

观。

●界面种植中型树木和景观植被，形成道路和社

区的软性过渡；设置微地形景观，塑造空间层

次感。;休憩节点;园林植被富有多样性富于变化有移步换景的效果;小路植被自然隔离营造私密性;

主入口设置小型标志性物和社区标志，以“隐”为设计特点，表达对大海的谦让

入口设置表达花园式气氛，种植特色树木和植被，表达宜人亲切感；与海景的自然环境相融合；

入口标识设计表达稳重、大气，契合威海客户审美；表达工程低调奢华，成为工程的对外标识。;入口景观;打造社区景观主轴串联社区景观体系;会所景观化：

酒店式会所，结合水景，强调仪式感

主轴水景的聚集之处，形成较大的水系，与草坪、灌木、树木等形成自然照应。

结合水系、水岸，营造具有亲水效果的高端景观会所效果

强化水岸绿化效果，使会所融入整个景观体系，看上去浑然一体;

主轴景观轴落差较大的位置打造社区内部核心景观节点，打造社区内部休闲交流中心；

地块内侧利用冲沟坡度较大的局部打造生态叠水景观，形成工程中心景观节点；

景观节点设置亲水景观设施，满足交流休闲需求；

中心景观结合主景观轴，打造以点线相连的多元化景观效果。;凉亭;山体开发以保护自然生态为主，尽量减少人工痕迹，在山体上布置少量凉亭、木栈道等，供业主休闲使用；

在园林规划布局时，可考虑与北侧山体的视觉效果相融合，引山入景；;可与政府协商开发北侧山体，制造营销卖点；〔可能涉及