2022年物流仓储行业REITs研究报告64页.docx

仓储物流行业

REITs

2022

摘要

十四五期间，国家物流枢纽的建设以及2022年全国统一大市场的提出为物流仓储行业带来新的机遇，仓储物流进入园区化，政策方面《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》助力仓储物流REITs的发展。

1、REITS介绍

REITs主要参与运营环节，保证投资者安全退出需求；把具有稳定现金流的产品转化为可流通基金；根据风险收益率的不同以及底层不动产的不同分成不同种类，其中仓储物流REITs属于租金类REITs，以租金收入为主

2、REITs、类REITs、ABS资产证券化对比分析

REITs与类REITs相比较具有更高的收益分红，前者属于基金产品，后者属于明股实债的ABS产品；从产品的特征上看，资产证券化（ABS）最重要的特征就是它有一个资产转移的过程，目的是为了隔离原始权益人的债务或破产风险，而REITs是投资于公司的股权，是没有资产转移的过程的。

3、REITs的申报、运作、难点分析

目前REITs申报在区域、行业、项目、资金转让的合规性方面都有明确的要求；运作方面重点把控资金投向、借款安排、收益分配、项目评估

四个方面；未来发展在期限匹配、流动性问题、优质项目的选择、税收、

管理人六个方面会遇到极大的挑战。

4、仓储物流REITs诞生的背景分析

行业背景：仓储物流园区化，而目前产业园区进入存量改革+创新发展期，由开发租售向资产管理升级；市场方面，仓储物流行业整体供不应求，

电商物流及第三方物流的发展推动仓储物流快速发展，高标仓、冷库需求旺盛，迎来发展新机遇；政策方面，2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金

（REITs）试点相关工作的通知》，助力仓储物流REITs的发展。

5、仓储物流REITs投资要点分析

截至2022年，我国目前公募REITs已经连续发行两批次合计11只公募产品，包含2只仓储物流公募REITs基金，依次为红土盐田港REITs基金和中金普洛斯REITs基金；本文重点从仓储物流REITs的基本概况、底层资产、现金流方面进行分析。

6、仓储物流REITs的价值评估

重点从REITs估值的四种方法，计算公式与计算重点关注维度进行分析，重点围绕底层资产、产品定价以及收益率两个维度进行分析，对标海外REITs市场，发现资产并购规模扩张以及完整的运营闭环体系是提高P/FFO的主要手段。

目录

目录

CONTENTS

REITs的定义、分类与特征分析

REITs、类REITs以及ABS资产证券化的对比分析

REITSs申报、运作、难点分析

仓储物流REITs诞生的环境分析

仓储物流REITs投资要点分析

仓储物流REITs价值评估

物联云仓数字研究院研究及绘制?2022.0550yc

物联云仓数字研究院研究及绘制?2022.0550ycInc

01 REITS的定义、分类与特征分析

REITs参与的环节：REITs一般在运营环节介入，物业开发前期阶段通常禁止

REITs的参与，运营环节REITs接入主要保证开发商以及前期投资者安全退出的需求。

项目2020年各项收入业务占比

拿地阶段

自有资金，非标融资

预售阶段

销售预付款

竣工阶段

销售尾款、预收款ABS

Step1

Step3

Step5

Step2

Step4

Step6

开工阶段

非标融资、银行贷款、各项应付款

ABS、私募资金

施工阶段

自有资金、不动产抵押贷款、

各项应付款ABS

运营或者退出阶段二级市场转让款REITs

运营环节REITs介入资料来源：物联云仓数字研究院

运营环节

REITs介入

根据风险与收益率的不同，不动产投资分位三大类，分别是机会型、增值型、

核心型；REITs基金属于核心型地产基金。

绝大部分REITs采取的是典型的核心型投资策略，以谋求长期稳定的现金流回报。部分REITs（例如私募REITs）参与资产的重新定位和开发。但各国的REITs制度往往对高风险的策略加以限制。

不同产投资的分类

20%15%8%核心投资策略

20%

15%

8%

风险最低，通过稳定、长期的现金流获益。

机会型投资策略

对不动产大规模投资或房地产开发商在新市场进行开发以寻求超额收益，风险最大。

机会型新市场开发收购物业

增值型

核心地区资产开发资产重新定位

核心型

租赁状况良好的写字楼零售物业等

长期持有的工业物业产业园、水厂等

增值型投资策略

增值型投资策略风险较高，通过对不动产进行翻新、

重新定位寻求资产的增值；亦或通过在核心区位拿地开发，保证未来资产的销售水平也属于增值型投资策略。

数据来源：物联云仓数字研究院

REITs的产品特征：把流动性低，非证券化