房地产交易税收管理风险分析及防控措施电子版课件.pptxVIP

房地产交易税收管理风险分析

及防控措施;

;;房地产交易环节税收

涉及税种多：契税、增值税、印花税、个人所得税、土地增值税

1-8月，青岛房地产交易税收40.2亿元

;税率差异大：

契税（1-3%）、个人所得税（20%、核定率）、土地增值税（30%-60%），特别是非住宅。

税收基数大：

2016年商品房销售额117627亿元，增长34.8%。

2016年GDP增长6.7%;典型案例看

2016-09-14?，检察日报，某地发生了200余套房产交易偷逃税费案件，给国家造成2000余万元税收损失

某地干部，在为他人办理16套房产的房屋交易纳税过程中，通过多种手段使他人少缴税款1100余万元

2015年，某地稽查局追回了两起别墅交易中的近600万元税款。

2013年4月，深圳检察机关代号为“3·13专案”，个别人员好处费几百万元，税收流失额巨大。

;每次房地产市场的调控，基本上都伴随着税收政策调整

2011年1月26日：“新国八条”；1月27日：公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。

2012年5月18日住建部定调：决不让调控反复。7月26日：下半年严格实施差别化住房税收政策。

2013年2月20日，“新国五条”3月初?《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》?

2015年3月30日联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》；3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）

2016年2月2日????住房贷款政策；2月19日财税(2016)23号文件

交易风险的存在，影响调控效果。;

依法治国的需要

税收法制化的需要

放管服工作需要：落实国家重大方针，今年国务院大督察，房地产市场工作是一项重要工作，包括交易环节税收。;房地产交易业务主要在地税，也是风险集中的业务

总局“收好税，带好队”

近几年，房地产交易环节出问题被追究责任的干部不少。

深圳检方通报了“3·13专案”已有45人被立案侦查，涉及地税工作人员18人；

去年总局通报的7起案件也涉及不少干部。;;税收流失风险点

税源流失、计税依据错误、税率使??错误、违规减免税等造成税收流失。

税收管理风险点

未按规定受理、审核、保管申报资料；未按规定设置工作岗位、未按规定执行有关防范执法风险制度等，为税收管理工作带来的风险。

;1.司法拍卖环节风险

房产部门按照法院等执法部门文书直接过户

2.未纳入“先税后证”风险

由于历史原因、特殊情形造成的房产交易行为没有实行“先税后证”，未能纳入税收监控。

后果：税源失去监控，造成税收流失

识别：难度大，主要依靠第三方支持。

;税收流失风险点—少征税款;1.假合同：阴阳合同，虚假交易合同，

目的：少申报计税收入

识别：存量房计税价格评估

2.假证明：假婚姻证明、假家庭证明、假房产查询证明

目的：规避限购政策，适用低税率，骗取税收优惠

识别：借助发证部门力量

;税收流失风险点—四假;税收流失风险点—税率错误;土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）:纳税人转让旧房及建筑物

;个人所得税征收率错误：20%，核定征收率

《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

识别：建立识别模型,将税率与面积、类型等相关指标对比分析

;税收流失风险点—其他应征不征收风险;基本情况：

2016年3月，某公司申报转让一网点房，申报价格4730.96万元，并声明取得房屋的发票、契税税票资料、合同资料遗失，按照1%申报缴纳土地增值税47万元，按照全额申报缴纳营业税236.54万元，并交纳了城建税、教育费附加等，缴纳印花税2.36万元。

核查：

在办理产权过户时，税务机关审核资料发现税款计算可疑。

首先核实收入，经对比同一时期周围房价，咨询评估公司，认定收入价格合理；

核查成本，通过到房产交易中心企业办证档案信息，发现企业购入发票金额为1590万元。

参照发票金额每年加计5%进行测算扣除成本，并确定土地增值税核定征收率19%，征收土地增值税898万元，并提醒企业通过到房产部门查询购房发票，抵减多缴纳的营业税、城建税等。

;依据：

1.《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）：明确转让旧房土地增值税计算顺序

2.《国