物业事业部运营管理方案.docVIP

物业事业部运营

管理、拓展方案

一、物业事业部的工作职能

1．制度管理：制定物业公司平常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。

2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。

3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。

4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。

5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。

6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。

7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。

8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实行。

9．培训工作：对各项目人员进行培训，如平常工作程序，沟通技巧等，

10．培养物业公司员工团队精神：提倡彼此信任、和谐一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

发展方向拟定

物业管理公司正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理公司仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业公司天然敌对心态，因此导致物业管理行业屡屡闹纠纷，所以，提高物业管理公司的专业化水平是我国物业管理公司的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。

物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，减少物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理公司来全面负责和承担管理责任。

物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去发明、去实现。

物业收支分析

物业公司的收入来源，大体归纳就包含四个方面的收入：

1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费；

2、公众代办性服务费的收入；

3、外包项目服务费的收入；

4、物业公司的综合经营的收入。

第一种物业管理费是物业公司社区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收入。第二种公众代办服务费，就目前的市场环境来看，水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门，物业管理公司得不到任何的手续费，只能是物业管理公司免费为住户和业主提供服务。第三、是在定期内物业公司给外包单位提供物业服务，短期的服务性收入。第四种服务费收取靠的是物业管理公司有能力去充足发掘、开拓市场，

物业公司的支出情况：

1、物业成本包具有服务人员的工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备的平常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，

2、核算开展物业管理过程中发生的管理费用；

3、核算财务费用；

4、核算所得税。

物业事业部的经营思绪

就目前的市场来看，物业公司如何从管理物业到经营物业，如何选取其两者的最佳结合点着手，既不能全力搞其他经营，而相应减少物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾平常作业，不搞创新而将物业公司的大好资源白白浪费。因此，一方面不断提高物业管理服务水平，同时不断创新增长服务项目的同时进行经营创利活动。

物业事业部的资源及管理运作

物业事业部在现有资源管理中，策划、组织、领导及控制物业公司的资源，以求实现管理服务及经营的总目的。

在物业项目中的人力资源是最重要的资源。由于每个服务性项目的经营管理是一项复杂的、细致的工作，它涉及的面广、范围大，规定高于其它行业。

物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。只是能力的大小、资金的多少的区别。

物业公司的品牌、良好的信誉及形象，物业项目与其他单位或公司的良好关系，一定的经营客源网络，有用的资料、时间等，都可视为物业项目的宝贵资源。

物业项目的经营管理目的就是要通过运用这些资源提供应客户一流的服务，同时获得公司的经济收益，实现赚钱的目的。经营物业有以下四个方面的基本管理运作：

（1）、策划。策划即预先拟定目的及方针，然后根据目的制定一整套具体的实行方案来达成目的。就根据物业公司的实际情况，物业经营的资源的优缺陷，商家的心态，将来的市场的发展趋势和方向，制定可行性方案。

（2）、组织。组织是指充足运用物业项目中一切可运用资源，以便最有效地达成经营管理的目的。组织就是充足地、有效地运用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。

（3）、领导。领导是促进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工给予指导和监督，以保证得到最高和最佳的工作效率及经济收益。

（4）、控制。控制即监督和检查计划的执行情况和目的的实现限度。成本控制、财务控制、质量控制