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城市商业综合体物业治理特点及其运作方案(总39页)

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综合体的物业类型简单，一般包括五星级酒店、购物中心、写字

综合体的物业类型简单，一般包括五星级酒店、购物中心、写字

楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中心空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。

鉴于综合体物业类型治理要求高，物业设施含量高，日常运营治理要求高，因此，我们需要考虑承受基于学问的综合体物业治理体系。

一、综合体物业治理特点

综合体物业治理的任务

由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业治理的任务并不仅仅是传统物业治理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及将来进展潜力。

综合体物业治理在卫生和绿化方面可以分片治理，在智能化工程方面可以统一治理并负责工程维护费用单独核算。

依据物业治理规定，需要考虑依据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。

商业综合体物业根本的治理职能为：

——办公室(含前台、财务、选购、仓库);

——客服中心(客户效劳、投诉处理、修理报修、商务效劳、房屋租赁等);

——工程治理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、修理、治理;公共部位装潢修理维护等);

——公共秩序治理(含中控室、安护、重大活动协作、停车场治理等);

——环境卫生治理(含消杀、绿化和团膳)。

根本机构配置为办公室、物业部、治理部。可以依据具体状况进展调整。

物业治理收费特点

由于综合体物业治理简单要求高,收费要高于一般物业。

二、综合体物业治理公司的组织架构和团队建设

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责强电、消防设备维护等)。

由于综合体物业设施多，物业治理人员素养要求高，需要留意学问共享和培训。

为了治理商业设施的便利性，一般购物中心物业治理处由商业治理公司垂直治理。

三、综合体前期物业治理效劳介入方案

综合体前期物业治理效劳包括在工程规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业治理效劳，物业的接收验收、入伙与装修治理筹划及房屋质量遗留问题的处理流程等。依据工程开发各阶段的工作重点的不同，物业治理公司将委派相对应的人员参与前期物业治理效劳工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。

工程规划设计阶段(一)参与人员

前期介入小组：物业治理公司业务副总经理、工程经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力气。

(二)主要工作内容

从物业治理角度对工程的整体布局提出建议，如在综合体工程中，前期介入小组对物业治理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。

参与工程的规划，如在本工程中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。

成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口

全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从治理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备选购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，治理公司与设备供给商建立了良好的沟通

渠道，维保合同的签订使得治理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。

参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

参与物业治理用房的位置及功能划分布局争论，依照相关法律法规对物业治理用房的面积提出要求。

参与写字楼和公寓户型争论会，前期介入小组将治理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等状况反响给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。

参与综合体建筑外立面的争论，从治理维护和安全治理的角度提出有关建议。

物业治理市场调查及目标客户群分析，物业治理作为房地产开发的后续效劳，必需切实把握目标客户群的需求，制定出有针对性的治理效劳措施。

施工图设计阶段(一)参与人员

前期介入小组，以治理公司总经理、治理处经理为主。

(二)在治理的角度主要关注以下内容，依据实际状况提出合理化建议

土建

对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

门、窗的材质;

屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

地区气候差异对房屋质量的特别要求;

空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;

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广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

配套

室内管道、计量器具、智能