城市商业综合体的运营和管理.docx

城市商业综合体的运营和治理

“城市综合体的运营和治理”这个题目格外好，抓住了城市综合体进展最关键的问题，也是大家目前最无视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城工程的开业，预示着杭州城市综合体的进展进入了一个的水平。

大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们亲热的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营格外成功的全国样板城市综合体，但是我刚刚听了建委的杨主任讲有这么多工程在筹划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在筹划中，将来杭州城市综合体对中国城市综合体的进展会带来哪些想象，格外值得期盼。

实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追赶，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风行中国，有三大缘由，第一个，政府为什么要做城市综合体，由于城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比方，假设说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市城中心，变成人们工作、生活、消遣、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府情愿做城市综合体无非几个缘由，由于城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能表达城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的富强，成为地方政府的政绩工程和形象工程格外重要的一个载体。

开发商为什么情愿做城市综合体，由于城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市进展的连续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，由于住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的缘由就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。

中国房地产进展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就缺乏五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产进展，尤其是将来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。

第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济进展的主流模式。其次个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在快速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活进展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的兴旺，休闲、消遣已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所供给的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点缘由推动了中国城市综合体快速进展。

但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必需有很好的政府关系。由于能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的黄金地段，都是一个城市的都市中心、区域中心、城中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。

其次个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的进展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，由于商业地产在前些年处于两难，缘由就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个逆境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上进展的惯例，包括从运营治理长期经营，假设没有这样一个资金的支持，开发商是很难扛得住的，所以没有很好的自有资金的回流的渠道，包括城市综合体这样多元的模型，没有信贷尤其是多元的资本化的融资的通道，想做城市综合体是难上加难。

第三个是商业资源或者是品牌资源。一个大的商业建起来，里面装什么，就是里面的业态、品牌是最重要的，中国改革开放30年，现在产能过剩，但是民族自有品牌，最重要在商业领域当中主力店资源、百货、大型的卖场、超市、电影院，包括现在很多