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息县项目前期策划
Ⅰ息县简介:
息县位于河南省南部,淮河上游,属信阳市管辖的县级地区,是中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方,素有“天下第一县”之称。历史悠久,人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2023年年终,全县总人口为77万。
息县地形以低平的平原和缓丘为主,淮河横贯全境,境内流长75.5公里,属亚热带向暖温带过渡形气候。
息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。
息县是国家九五商品粮基地县、河南省粮食生产百强县,全国粮食生产先进县。
Ⅱ市场与可行性研究分析:
一、宏观市场:
关键词:“6.5%”、“农业户口买房补贴”、“克制房价过快上涨”、“去库存”
■涉及国家金融与发展实验室、世行等发布报告预测,今年中国GDP增速将为6.5%,国家信息中心预测为6.5%左右。GDP由“保7”到现在“保6.5”,经济下行压力较大。
■农业户口买首套房补贴100元/㎡,由此可看出国家对房地产的支持。
■2023年,郑州、武汉、重庆等二线城市房价一路高歌(一线城市自不必多说),为此,热点城市相继出台了调控政策,重要目的是克制房价过快上涨,同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。
■2023年信阳市去库存效果显著,很多项目现在无房可卖。
二、息县房地产市场:
◆息县房地产项目大大小小20个左右,平均价格3500元/㎡。
◆目前息县正在开发的房地产项目绝大多数为中低端项目,开发商小农意识严重,缺少战略眼光,格局不够宽广。
◆中低端市场竞争剧烈,多为低价竞争。价格低→利润低→产品差,最终形成一个恶性循环的怪圈,本案必须避免陷入此怪圈。
◆同比其他县城:
a.竞争对手较少、
b.价格水平较低、
c.有较大上涨空间。
2023年2月息县最新房价及优惠信息一览表
项目名称
房价(元/㎡)
项目电话
项目地址
优惠
龙湖湾
3600
息县罗淮路新人民医院东100米
一次性96折
龙门花园
3100
南小北隔壁
一次性97折,按揭99折,分期99折。
钰龙·凯旋城
3700
/5967999
息县东环路与东大街交汇处向南400米
暂无
龙湖星城
3500
息县罗淮路新人民医院东100米
一次性97折,按揭98折。
凯旋广场
3300
/5893777
息县罗淮路新汽车站向西200米路北
一次性98折,按揭99折。
大和文锦社区
3300
/6130222
信阳市息县罗淮路与文化路北段交汇处
暂无
嘉成一品
3660
/5853999
息县息州大道东路(五一水库东侧路南)
一次性97折,按揭98折。
天福·如意城
3400
/5289999
息县南大街南段(南街农贸市场南200米)
总房款减1.2万,一次性96折,按揭99折。
众鑫时代广场
3600
/8161999
息县北大街与北环路交汇处
暂无
息州城市广场
4150
/8158999
息县息州大道(高杆灯西50米)
一次性97折,按揭99折。
息州豪府
3700
息县息州大道中段
一次性97折,按揭99折,分期99折。
龙湖春天
3450
息县息寨路与一桥街交叉口
暂无
龙湖公馆
3780
息龙湖西路广电局北侧
暂无
龙湖新天地
3400
息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角
暂无
博士名苑
3000
息县原石油公司仓库家属院
一次性95折,按揭97折。
龙门御府
3300
龙门巷与西街交汇处
一次性96折,按揭99折。
三、客户群体:
2023年终,全县总人口记录为77万。(信阳市总人口860万,依据河南省记录局发布的《2023年河南人口发展报告》,信阳市外出人口占其户籍人口的32%,为全省最高。)按此比例计算,息县外出人口约25万,常住人口52万。
在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民,然而此目的群体还会被本地区其他项目乃至信阳房地产市场分流,所以销售压力是必然存在的。
四、消费观念及习惯:
随着社会的发展,人民的生活水平不断提高,人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住,到现在住有品质的房子。也就是说,现代的人由于物质生活水平的提高开始有更高层面的追求,如:质量、服务、自然环保、美观、公司文化等等。房地产市场特别如此,“同质化”的产品是没有竞争力的,“差异化”才干脱颖而出。
五、总结:
综上所述,现在正是入市的良好时机,但需要注意的是我们必须规避风险步步为营,稳扎稳打。
Ⅲ项目地段选址分析:
项目位于213省道和一桥街交汇处,占地约300亩(20万㎡)。距息县CBD核心区域直线距离3公里,3公里内可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道,交通出行较为便利。但对于县级单位来讲,3公里的距离绝谈不上近,因此从地理位置上分析,我们项目属于中档区位。
Ⅳ项目定位:
★本案占
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