商业地产-山东滨州房地产项目前期市场研究定位提报.ppt

滨州工程前期工作提报;城市概况

商业市场

周边城市

工程地块

工程定位

业态分布

产品建议

模式及通路

价格建议

参考案例

嘉年华;城市概况;城市简述;城市“四环五海〞规划建设

自2002年下半年以来，滨州市委、政府组织规划设计部门和邀请局部专家，立足滨州实际结合区位优势和资源条件，确立了“四环五海〞的规划：“四环〞就是环城道路、环城水系、环城绿带、环城景点〔简称路环、水环、绿环、景环〕；“五海〞就是建设中海〔天〕、西海〔地〕、北海〔人〕、南海〔情〕、东海〔水〕五个大型水库。;滨州是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联

济、青、淄、烟、潍开放兴旺城市，处于黄河经济带的龙头位置。

滨州市公路体系已经形成了三纵三横一环的框架网络，并且是山东的

海上北大门，交通便利。

滨州资源丰富，主要有矿产、盐业化工、农副产品等资源。

滨州市远期规划规划目标为200万人口的城市，“四环五海〞工程的实

施，将逐步构筑生态园林型城市的框架。;全市工业经济已形成了以纺织、化工、机械及汽车零部件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，电力、有色金属、造纸、生物制药等行业为辅的门类较齐全的产业体系，规模以上工业企业755户，销售收入过百亿元企业有2户，中国企业500强有3户，上市公司有5家。2004年，全市规模以上工业实现产品销售收入810亿元,实现利税72亿元。;滨州确立了“工业兴市〞的遵旨，已形成了纺织、化工、机械及汽车零部

件、粮油果蔬深加工四大行业为支柱，并规划了十大产业链开展。

滨州民营经济蓬勃开展，其中，个体、私营经济增加值占全市生产总值的比

重到达54.8%。民营经济实交税金47.50亿元，增长33.4%，占全部税收的比

重到达56.5%；

利用外资质量水平进一步提高。对外贸易保持快速增长，呈多元化格局；

城市居民恩格尔系数为30.7%，农村居民恩格尔系数由去年的35.9%调整为

30.9%，居民消费结构进有待进一步改善；

住宿餐饮市场较旺，市区商务酒店数量增多；

人均消费支出虽有增加，然而整个滨州市民的消费意识较薄弱，尚没有形成

较理性的消费习???。

滨州市下属各县经济各有特色，农产品方面有许多知名特产，工业方面那么拥

有一批规模较大的行业内龙头企业，经济体系较完善。;商业市场;城市商业划分;商业市场情况;商业个案分析;;;百货大楼;百加百商城;在建在售工程;渤海国际广场;国贸新天地;站前财富广场;新兴市场二期;海得汽配城;规划工程;齐齐发〔滨州〕国际大市场工程

该工程规划建筑面积130万平方米，整个市场规划建设六大中心，将主要经营布匹、服装、箱包、床上用品、皮具、小商品、食品等多种产品，配套有物流交易、仓储、会所、酒店等配套设施。由齐齐发〔滨州〕大市场房地产；位于经济开发区现代物流中心园区内，长江四路渤海二十四路附近；占地800亩左右；刚刚启动建设；1-3层联体建筑，1层用作商铺，2-3层用作办公、居住。整个工程分三期工程，一期工程600亩，建设40万平方米。该工程的建成将形成生产、展览、批发、运输四位一体的“产业链“，建成后的市场入住经营客户4万户。

银座滨州二店

地理位置：黄河五路与渤海十路交叉口的西北侧，规划待建，目前居民区拆迁尚未完成。;商业供需状况;总结;周边城市;惠民县;阳信县;无棣县;沾化县;邹平县;齐明建材城;博兴县;总结;周边城市同类个案分析;齐鲁鞋城品牌港;香江五金机电城、汽车用品城;澳龙国际物流城;申科国际数码电子城;华东装饰板材市场;中国陶瓷科技城;淄博义乌小商品城;总结;市场汇总;工程地块;地块位置及现状;周边情况;SWOT分析;工程定位;定位思考;工程定位;定位诠释及依据;客户定位;产品建议;;一层;业态定位;一层业态分布;二层业态分布;1〕丰富的业态种类解决体量大和综合性的课题，结合当地消费特点和产业优势；

2〕结合车站商业人流的消费特点，安排业态布局，形成业态和人流的自然引导和

过渡；

3〕不同档次和类型的餐饮业态，合理均匀分布；

4〕相关业态相临布置的原那么；

5〕属于配套效劳的功能分区尽量安排在2楼的商业价值较底的区域，同时考虑了所

有业主的便利性；

6〕主力卖场多作为开发商持有，卖场租赁的形式，因此也考虑安排在2楼。;运营模式及通路;;;局部品牌一览

1〕百货企业品牌

山东银座商城股份、贵和购物中心、贵和商厦、济南华联商厦集团股份、伊势丹百货、万达购物广场

2〕超市卖场品牌

济南华联超市、大润发超市、家乐福超市、正大易初莲花超市、新一佳超市、沃尔玛超市

3〕电器连锁卖场品牌

国美电器、苏宁电器、三联电器、连锁卖场品牌、迪信通连锁、协亨连锁、冠芝霖大卖场

4〕电脑、电子产品卖场品