商品房买卖合同纠纷案件特点及成因.docVIP

精品文档就在这里

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

---------------------------------------------------------精品文档---------------------------------------------------------------------

商品房买卖合同纠纷案件特点及成因

一、商品房买卖合同纠纷案件的特点

????(一)案件数量大幅上升。商品房买卖纠纷案件呈大幅上升趋势。济南历下法院2007年收案88件，2009年收案激增至337件，三年时间案件数量增长了4.5倍。截至2010年5月底收案77件，同比提高28.8%。

????(二)诉讼请求及理由多样化。商品房买卖纠纷的类型复杂多样，常见的多为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等，其中，因逾期办证而引发的纠纷约占全部商品房买卖纠纷案件的72%；附加设置增加买受者交易款项而引发的纠纷约占21%；开发商逾期交房引发的纠纷约占3%；要求解除合同的纠纷约占3%。同时，涉及到各种各样惩罚性赔偿纠纷占0.5%。诉讼理由各种各样，由传统的逾期交房和办证等原因向更广泛的领域扩展。

????(三)涉诉人数多、群体性诉讼比重大。起诉方业主人数往往是几十甚至上百人的群体性诉讼。2009年至2010年5月受理商品房纠纷案件414件，其中群体性商品房买卖合同纠纷案件395件，占到案件总数的95%。如2009年诉济南正大建业发展有限公司商品房合同纠纷案的原告多达160名，另有不少业主对案件审理持观望态度，一案的审理往往涉及一大批潜在的诉讼者。

????(四)案件审理难度大，审理周期长。房地产行业涉及多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，或无承接关联，为法院裁判带来诸多困难，结案率仅为45%。其中，结案方式以调解、撤诉方式结案的又占了绝大部分。55%的案件因案情复杂，或缺少法律规定，使审理周期延长。

????(五)存在隐患，易引发上访案件。商品房买卖合同纠纷中因群体性诉讼多，涉及环节多、部门多，法律法规不健全等原因，不仅审理难度大，而且存在当事人上访、来访或是写信、打电话催办案件的情形，存在引发治安事件的隐患。

????二、商品房买卖合同纠纷的成因分析

????(一)买卖双方对利益的无序追逐。开发商为追求更加丰厚的利润回报，开发规模越来越大，很多商品房的质量难以保证，销售的商品房越多引发的纠纷就越多；另一方面，地价不断波动，使得阶段性商品房价格的不确定因素增加，买卖双方遇到价格下降无利可图，或是价格暴涨利益失调，都可能因利毁约，引发纠纷。买受方有时受广告的引导或对合同片面理解，期望值过高，一旦未达到预期，即引发诉讼。同时，有个别熟悉房产交易的买受者，期待出卖方出现逾期交房等问题。因为逾期的时间越久，诉讼后获得的违约赔偿越多。

????(二)连锁反应易导致群体性诉讼。连锁反应主要包括以下两方面：一是单位团购，一旦出现开发商违约，参加单位团购的所有购房人必然面临同样的问题，同时起诉。二是由房地产开发行业本身的特性决定的。一家房地产商开发一个楼盘，其存在的问题大多是相同的，凡是购买这个楼盘房屋的购房人遇到的情况也大都一致，只要一个业主起诉就会引发连锁反应，其他购房人也随之起诉。

????(三)利益纠纷细化产生多种诉求。出卖方与买受方的纠纷实际是市场强势利益机构和弱势群体之间利益博弈的结果，筛化的纠纷越细，诉求越多元。同时，随着人们法律意识的增强，会有更多的购房人对买卖交易中存在的各种问题提出质疑和进行维权。

????(四)建设遗留问题成为重大隐患。在目前的商品房买卖纠纷中，有二分之一的案件是由开发商建设遗留问题引起的。比如，开发商擅自变更国有土地使用权限，或是在各项手续不全的情况下轻率施工，或是房产开发商规避国家政策，少缴漏缴配套费、维修基金等，增加买受者的后期费用；把合同约定的房屋层高拉大，再签订加层的补充协议，原有的承诺不能兑现等等，都会成为纠纷发生的原因。

????(五)多种原因导致案件审理周期延长。开发商在商品房交易中处于明显的强势地位，钻法律的空子，使得侵权行为很难认定。涉及赔偿、鉴定问题，需要重新测绘、鉴