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模块四房地产项目收入估算与资金筹措

模块四房地产项目收入估算与资金筹措【学习要点及目标】v熟悉房地产项目收入类型及估算方法。v熟悉房地产开发的主要税种。v熟悉房地产项目的筹资渠道和方式。v掌握不同筹资方式的筹资资本、筹资结构及筹资风险。v能编制房地产资金筹措计划并选择合理的资金筹措方案。【核心概念】房地产项目收入、筹资渠道、筹资方式、筹资成本、筹资结构、筹资风险

4.1.1项目收入估算模块四房地产项目收入估算与资金筹措租售方案一般应包括以下几个方面的内容1．租售类型4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置。4.2房地产项目资金筹措本章小结

4.1.1项目收入估算模块四房地产项目收入估算与资金筹措2.租售进度出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。3.售价和租金水平的确定1）房地产开发产品定价方法4.2房地产项目资金筹措《房地产开发项目经济评价方法》中规定：本章小结租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。这个定价过程就是市场比较定价法的运用。

4.1.1项目收入估算3.售价和租金水平的确定模块四房地产项目收入估算与资金筹措2）市场比较法定价过程4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础4.2房地产项目资金筹措④比较实例的比较和修正本章小结⑤确定该房地产的比准价格3）收款方式与收款计划的确定这一过程在实际工作中，可参照表4-1、4-2、4-3、4-4进行。

4.1.1项目收入估算4．销售收入估算模块四房地产项目收入估算与资金筹措销售收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算4.2房地产项目资金筹措本章小结这一过程在实际工作中，可参照表4-1、4-2、4-3、4-4进行。

表4-1房地产开发项目销售计划及收款计划表单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）销售期间第1期第2期…第N期合计销售面积计划百分比100%收款期间百分计划比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计

表4-2房地产开发项目出租计划及出租收入计划表单位：建筑面积（㎡），销售收入（元）序号项目名称建设期经营期第1第2第3………期第N-1第N期期期期1可出租建筑面积2单位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入

表4-3房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）单位：万元项目建筑面积（㎡）售价（元/㎡）第一年第二年第三年合计上半下半上半年下半年上半年下半年年年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分总计

表4-4房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）单位：万元初始年期租金（元/345……1415物业类型总计入住率㎡）地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积收入（万元）总计

4.1.2房地产项目税金估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：模块四房地产项目收入估算与资金筹措1．经营税金及附加经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算4.2房地产项目资金筹措目前营业税的税率是5%；城市维护建设税的税率，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；教育费附加的税率一般为3%。本章小结

4.1.2房地产项目税金估算2．土地使用税模块四房地产项目收入估算与资金筹措土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。4.1房地产项目收入估算4.1.1项目收入估算4.1.2税金估算3．房产税房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后的余额为计税依据计