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2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺测试卷附答案详解

单选题（共20题）

1.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率

B.本地区房地产价格指数或变动率

C.全国同类房地产价格指数或变动

D.本地区同类房地产价格指数或变动率

【答案】D

2.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化

B.国家调整了房地产的税费政策

C.国际与国内均出现了通货膨胀

D.对可比实例进行了装修改造

【答案】D

3.下列哪项不是血瘀的形成因素

A.阴虚

B.血热

C.瘀血

D.痰浊

【答案】A

4.下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（）。

A.交通拥挤

B.建筑技术提高

C.城市规划改变

D.自然环境恶化

【答案】B

5.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。

A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加

B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善

C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区

D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】D

6.对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】B

7.某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。

A.6250

B.8000

C.9250

D.10000

【答案】C

8.某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90

【答案】B

9.衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。

A.位置

B.外部配套设施

C.环境景观

D.交通

【答案】D

10.下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。

A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益

B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等

C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途

D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象

【答案】C

11.某建筑物的建筑面积为120m2，该建筑物的有效年龄为8年，年折旧额为1800元，其重置成本为800元/m2，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.15%

B.44%

C.56%

D.85%

【答案】D

12.下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（）。

A.对住宅本身进行投资改良

B.由于人口增长对住宅的需求增加

C.因通货膨胀导致住宅价格上升

D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高

【答案】B

13.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

【答案】D

14.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】B

15.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。

A.宅基地所有权

B.空间利用权

C.地役权

D.建筑物相邻关系

【答案】B

16.下列不属于心与肾之间关系的是

A.水火既济

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

17.买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（）这块土地单独存在时的价格。

A.低于

B.等于

C.接近

D.高于

【答案】D

18.下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖