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2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺测试卷附有答案详解

单选题（共20题）

1.收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格

B.预期收益能力

C.开发建设成本

D.未来收益大小

【答案】B

2.气能摄血主要与哪个脏腑有关

A.脾

B.胃

C.肾

D.肝

【答案】A

3.某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（）万元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

4.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

【答案】A

5.房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费

B.估价目的

C.估价委托书

D.委托人的协助义务

【答案】C

6.下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

7.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状

B.更新改造

C.改变用途

D.重新开发

【答案】D

8.替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

【答案】D

9.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】C

10.哪个脏腑的功能影响舌的功能

A.肾

B.心

C.肝

D.脾

【答案】B

11.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新购建成本

【答案】A

12.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为()年。

A.45

B.50

C.52

D.55

【答案】C

13.采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是（）。

A.已使用年限、耐用年龄、残值率

B.有效年龄、预期经济寿命、残值率

C.已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

【答案】B

14.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。

A.甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙两宗土地任选其一

【答案】D

15.某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

16.某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

17.购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6.0

B.6.9

C.8.8

D.9.0

【答案】B

18.国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】C

19.对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（）。

A.叙述式报告

B.口