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2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟卷包括详细解答

单选题（共20题）

1.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3

【答案】A

2.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】C

3.“决渎之官，水道出焉”指的是

A.肾

B.膀胱

C.三焦

D.小肠

【答案】C

4.履行必要的估价程序是（）的基本要求。

A.完成估价项目

B.评定估价机构

C.评定估价师水平

D.确定估价结果

【答案】A

5.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】D

6.下列哪项不是胃的生理特性

A.主通降

B.喜燥恶湿

C.胃宜降则和

D.喜润恶燥

【答案】B

7.对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向()。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】B

8.根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人

【答案】C

9.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。

A.年净收益为1500万元，报酬率为4%

B.年净收益为1500万元，报酬率为5%

C.年净收益为1550万元，报酬率为5%

D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

【答案】B

10.关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的

【答案】A

11.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

【答案】A

12.影响房地产价格的环境因素不包括()。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

【答案】D

13.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

【答案】A

14.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】A

15.具有贮藏精气的作用

A.胆

B.小肠

C.大肠

D.胃

【答案】D

16.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出