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房地产行业涉及的税收政策及常见的税收筹划技巧

（作者：北京泰福律师事务所执行主任，税收学博

士，肖太寿）

一、房地产企业的税种分布

房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担

成为房地产商的迫切需要，房地产行业大体上分为三个环节，即房地产

开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下：

（一）房地产开发建设环节涉及的主要税种

1、有耕地占用税，在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴

纳耕地占用税。

2、营业税和城市维护建设税，房地产开发建设环节的营业税，

主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税，城市维护建设税作为

营业税的附加其纳税义务同时产生。

（二）房地产使用环节涉及的主要税种

1、营业税、城市维护建设税，房地产使用环节的营业税主要是

针对租赁房产而言的，适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税

的附加其纳税义务同时产生。

2、土地使用税，土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿

区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。

3、房产税，房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权

人征收的一种税。

（三）房地产交易环节涉及的主要税种

1、营业税、城市维护建设税，房地产交易环节的营业税主要是

针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定，税率为5%，城市维护

建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。

2、土地增值税，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的

建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。

3、印花税，印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的

单位和个人征收的一种税。

4、契税，契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税

种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、

房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让

（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换，税率为3%-5%，

纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。

5、企业所得税，企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的

企业，和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。

二、房地产行业的税收政策

（一）土地增值税的税收政策

1、免税

（1）法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税：(条例第8条)

①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;

②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

（2）.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税

人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。(细则第

11条)

（3）.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自

用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年

的，减半征收土地增值税。未满3年的，全额征收土地增值税。(细则第

12条）

（4）4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让

到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。(财税字

［1995］48号）

（5）合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建

房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。(财税字［1995］

48号）

（6）互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税

务机关核实，免征土地增值税。(财税字［1995］48号）

（7）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合

同，不论何时转让其房地产，免征增值税。(财税字［1995］7号）

（8）房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或

已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000

年底前免征土地增值税。(财税字［1999］293号）

（90）个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其

拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。(财税字［1999］210号）

（10）.赠与房地产不征税。房产所