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房地产行业涉及的税收政策及常见的税收筹划技巧
(作者:北京泰福律师事务所执行主任,税收学博
士,肖太寿)
一、房地产企业的税种分布
房地产企业涉及的税种有很多,通过税收筹划合理的减轻企业负担
成为房地产商的迫切需要,房地产行业大体上分为三个环节,即房地产
开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。具体如下:
(一)房地产开发建设环节涉及的主要税种
1、有耕地占用税,在房地产开发中,如果占用了耕地就需要缴
纳耕地占用税。
2、营业税和城市维护建设税,房地产开发建设环节的营业税,
主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为
营业税的附加其纳税义务同时产生。
(二)房地产使用环节涉及的主要税种
1、营业税、城市维护建设税,房地产使用环节的营业税主要是
针对租赁房产而言的,适用于5%的税率。城市维护建设税作为营业税
的附加其纳税义务同时产生。
2、土地使用税,土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿
区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。
3、房产税,房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权
人征收的一种税。
(三)房地产交易环节涉及的主要税种
1、营业税、城市维护建设税,房地产交易环节的营业税主要是
针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定,税率为5%,城市维护
建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生。
2、土地增值税,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的
建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人征收的一种税。
3、印花税,印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的
单位和个人征收的一种税。
4、契税,契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税
种。《中华人民共和国契税暂行条例》规定,征税对象为土地使用权、
房屋所有权的转移行为,税目为国有土地使用权出让,土地使用权转让
(包括出售、赠与和交换),房屋买卖、赠与和交换,税率为3%-5%,
纳税人是我境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。
5、企业所得税,企业所得税是指国家对中华人民共和国境内的
企业,和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。
二、房地产行业的税收政策
(一)土地增值税的税收政策
1、免税
(1)法定免税。有下列情形之一的,免征土地增值税:(条例第8条)
①纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;
②因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
(2).转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税
人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。(细则第
11条)
(3).转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自
用住房,凡居住满5年及以上的,免征土地增值税;居住满3年未满5年
的,减半征收土地增值税。未满3年的,全额征收土地增值税。(细则第
12条)
(4)4.房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的,转让
到所投资、联营的企业中的房地产,免征土地增值税。(财税字
[1995]48号)
(5)合作建自用房免税。对于一方出地,一方出资金,双方合作建
房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税。(财税字[1995]
48号)
(6)互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税
务机关核实,免征土地增值税。(财税字[1995]48号)
(7)房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合
同,不论何时转让其房地产,免征增值税。(财税字[1995]7号)
(8)房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或
已分项,并已按规定投入资金进行开发,其首次转让房地产的,在2000
年底前免征土地增值税。(财税字[1999]293号)
(90)个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起,对居民个人转让其
拥有的普通住宅,暂免征土地增值税。(财税字[1999]210号)
(10).赠与房地产不征税。房产所
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