桂林山水凤凰城月份推广策略方案课件.pptVIP

山水凤凰城11月策略方案港置地产代理（深圳）有限公司桂林项目组2009年10月27日

那么如何延续热销和创造高效应地库网

10月前三周来访来电分布统计

10月前三周成交分布统计

10月前三周成交客户分布统计

综上图表：1、来电客户中，主要认知途径为短信、媒体和户外广告、朋友介为绝对比例；2、来访客户中，主要认知途径为朋友介绍、短信、媒体和户外广其中朋友介绍的绝对优势；3、成交客户中，从比例系数上而言，外地客户明显增高，且较多购买方向为100万类产品居多；4、存量房源中，重点剩余货量为27、28顶底房源和100万类产品。

我们的动作：市场形象转换+项目高度提升快速加大客户的蓄积和客户情感的维系快速推进样板工程的竣工使用时间快速布置情景展示区域的整体环境营造全面公开10月热销的强度和势头全面发布顶底产品和别墅类产品信息全面打造贵胄生活模仿区和物业管理示范区

11月营销战略：紧锣密鼓、快速备战，卖点强出击，快速加热重要节点把握：★10月28日现场包装调整开始★11月6日起媒体信息全面发布★10月28日情景展示区布置★11月5日前现场物料全部到位★11月10日样板区域展现★11月13日前户外全部更换到位售楼处包装调整、热销气氛烘托。展板易拉宝更换样板区引导动线包装调整。道旗、导示牌等安装布置样板房软装升级。样板区域户型解说牌、区域看牌设计布置户外广告牌、引道旗形象更新。全面产品信息和形象广告发布销售道具及宣传资料调整。现场展示桂林晚报（软文+产品信息发布+感恩月信息）媒体整合短息、电台发布（分类产品销售信息，老业主、前期意向客户）DM直邮及权益卡信息发布（老业主持续扩充）感恩月大型文化鉴赏及园林样板品鉴活动，11月14日，配合新闻报道感恩月大型促销活动（主要视11月10日前销售情况制定促销手段）活动辅助

11月营销策略：内外线交替，主动抢占市场延续既有客户群体，扩大老带新效应。内线主推27、28顶底及合院、叠拼类产品积极开展外地投资客户情感维护，短息告知产品信息、工程进度、公司动态。拓展网络产品维护，立即修缮网页负面报道及公司网站更新外线11月为周边项目推货集中时机，为了避免消费竞争，主动推导差异化产品、项目既有园林景观体系、现房感观系统传达，有效避免同质化产品供应抢占市场

11月推广手段选择：1、桂林晚报，产品销售信息全面公布，上半旬主要侧重于顶底产品和10月热销的信息延续。2、短息，大范围高频率集中投放，扩大短信市场，主要以产品销售信息为主，配合部分活动和热销信息。3、网络，公司网站和附加网页的刷新，加入产品主线和销售信息，覆盖负面评论。4、电台，以产品线为主，报道热销的卖点和产品特色，差异化市场，扩开信息达到率。5、高速单页，拦截外来投资客户群体，达到有效投放信息。6、直邮，户型手册，单张定向邮寄。7、客户情感维护，项目进度及销售信息告知。

2009年11月媒体铺排星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期1短息，山水凤凰2桂林电台，产品3短信，顶底产品为主，合院产品销售信息发布4桂林晚报跨版全线产品推出+红十月月软文信息5短信，顶底产品为主，合院产品销售信息发布6桂林晚报情景叠院、合院、别墅类产品信息7短信，产品合品销售发布城感恩月全面起航，顶底产品销售信息信息公布及项目形象8910短信，感恩月11首度大型艺术鉴赏及样12短信，顶底产品合院产品销售信息发布13桂林晚报情景叠院、合院、别墅类产品全线+活动信息14短信，月首度艺术鉴样板开鉴板开放品鉴15活动日1617短信，顶底产18桂林晚报跨版1920短信，顶底产品合院产品热销信息发布21短信，产品合品热销发布品合院产品热销信息发布活动热销软文+情景叠院、合院、别墅类产品信息22短信，顶底产23品合院产品热销信息发布2425桂林晚报感恩节活动预告+产品销售信息26感恩节2728短信，节活动产品销息29活动日30桂林晚报感恩节活动软文，延续至12月，完美过度

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物业

2009年11月户外、现场包装星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期18234小区内情景系统，5小区门口户外，6香樟林高炮，7小区内背售楼部包装系统圆盘户外市内高炮系统开9小区内、西城路10售楼部包装系统11所有可售物业所有道旗卫生整改1227、28区域样13一组团道路铺14板情景完成平、水管整改完成15222916233017241825192620272128圆盘户外：全线产品信息+顶底产品销售信息更换香樟林户外西面：完成项目形象广告画面更换香樟林户外东面：完成全线产品信息画面更换小区入口户外：顶底产品销售信息更换小区内道旗：顶底产品信息+别墅类形象西城路道旗：