某房地产开发公司整合营销方案课件.pptVIP

谨呈：山西德百川房地产开发公司山西【2011】晋中〔中都国际〕11/08中都国际整合营销方案（沟通稿）

前言项目的营销推广没有简单的规律可循，差异化越明显，在市场上的抗风险能力就越强，而作为本项目，虽然有位置和配套资源作为项目的卖点，但是，这仅是共性；而精准的定位和策略才是实现市场差异化的关键。

营销诊断我去哪？我是谁？出路在哪？项目界定营销方向及步骤提出解决方法分析操作难点

我去哪？营销方向及步骤

?第一：在现有资源的基础上拔高项目形象1.在当前基础上分析本案操作难点，并寻求合理的解决方法；2.深度挖掘，找出本项目的核心价值体系；3.通过专业的形象包装，完美的广告表现，精准的产品诉求，加强目标顾客归属感。?第二：推出差异化的营销策略1.建立大客户直销体系；2.通过恒达世行会员数据库营销；3.通过搜集高端客户数据库营销。?第三：加强销售，快速回笼资金1.双管齐下：大客户直销+散户推广2.首先完成商铺销售，迅速回笼资金；

我是谁？本案的开发现状

我们的产品是500平米左右的一拖二大商铺,和全部为140平米左右的写字间。

难点1:写字楼户型单一，现3-6层全部分割为140平米，客户没有第二选择难点2:商铺面积大，总价高，这类客户要求苛刻，谈判周期长难点3:商铺开间小，进深大，受制约的商业较多产品抗性，给项目后期的操作带来了诸多难点！

出路在哪里？针对性提出解决办法

先天不足，后天弥补！搭建项目核心价值体系和目标顾客营销系统，为产品本身增加砝码，一对一解决目前产品开发存在抗性！即使里面做不到完美，外面也要做到精美，起码直观感觉不错！不光要在产品上做文章，还要在项目的营销、推广、包装上多下功夫！

战略之一：价值系统建立

挖掘项目核心价值体系城市版块项目版块区域四大价值体系产品二大价值体系项目硬件项目软件②商业价值①经济价值①②③圈层价值③稀缺价值

城市版块……….经济价值：大太原经济圈龙湖立交桥工程，龙湖大街与太原小店的华漳街贯通工程，龙湖大街通往大学城的五条大道（纬一路至纬五路）完工，六号和七号双线地铁途经过本项目。项本案目到太原仅用几分钟，真正实现太榆同城，充分享受大太原经济圈带来的无限商机。

城市版块……….商业价值：大学城商业圈大学城近在咫尺，随着十所高校的建成，15万学子入住，商业价值不言而喻。

城市版块……….圈层价值：行政公务核心圈项目地处政府行政核心，晋中法院、检察院、公安局、劳动局、烟草局、教育局等诸多行政职能部门云集于此。

城市版块……….稀缺价值：北部新城唯一产品唯一，北部新城内没有在售准现房写字楼和商铺，大体量商铺在榆次也非常稀缺。

项目版块……….二大价值体系之1甲级硬件标准二大价值体系之2五星软件标准豪华精装，日本荏原中央空调、美的风机盘管、德国蒂奥电梯4部分设南北两侧，可以聘请知名物业公司担当管理顾问，为业主提供英式贴身管家服务，享受五星级礼遇。（甄选）户户有卫生间，每层设公共卫生间10G双网入户、智能监控等产品的品质软环境加强促使产品价值是一个项目价值的基础!的达到外延和提升！

大太原、大学城大圈层、大钱途

中都国际广场——行政圈层办公总部NO限购\NO限价\投资首选大太原、大学城、大圈层、大钱途北部新城唯一精装甲级写字楼+临街现铺

战略二：客户体系建立

一、写字楼客户l自用型l投资型

1、需求型：该部分客户的面积需求较大，一般在150平方米—500平方米，甚至可以半层或整层出售，该部分企业对于租金和运营费用的敏感度相对较低，对于项目的物业形象档次、功能完善档次、交通停车方便程度相对较高。教育类：受益于大学城，如教育培训结构，出版传媒机构，网络文化机构等。行政类：受益于行政核心区域，靠近公安、法院、检察院、劳动局、烟草局、教育局、卫生服务中心等政府职能部门可增加公信力，如经常与行政部门打交道的相关行业，如公证处、律师楼、保安防盗、医疗诊所、烟酒专卖、劳务输出等其他：本地集团企业，上市公司、外企办事处等。2、投资型：以赚钱为目的，对于项目的未来发展、投资回报要求偏高，对于楼层的敏感度相对偏低，面积需求一般在100平方米—200平方米之间为主，通过面积的控制来控制总价，但不排除有大面积需求的可能。分为企业投资和散客投资

二、商铺客户l金融经济l通讯信息l商业贸易l投资赢利

商铺四类重点客户金融通讯商贸投资金融类：证券、保险、银行通讯类：移动、联通、电信等商贸类：超市、美容、餐饮、医疗等投资类：负利率时代下的投资客

战略之三：推广渠道建立

金字塔营销模式：圈层营销扩大项目影响力——主要形式：庆典活动、项目推介、高峰论坛等543一对