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买卖不破租赁案例分析
买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租
赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能
以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并
要求承租人返还租赁物。
买卖不破租赁的意思是租赁期间,租赁物的所有权发生
转移,不影响租赁的法律效力。但是现在经常出现买卖不破
租赁的纠纷,所有权转移后很多人认为租赁关系不存在了。
所以,小编在下文为大家分析买卖不破租赁案例,希望对大
家有所帮助。
▲【案情】
甲公司(破产企业)与乙公司(承租方)于2008年签订一
份租赁合同,合同约定:乙方承租甲方四层办公楼,租期为
10年,租金每年100000元,付款方式为每年一月份缴纳当
年租金,违约责任为:甲方或乙方单方面解除合同的,向另
一方支付30万元违约金,但未约定解除合同的情形。后甲
方因资不抵债被人民法院依法宣告破产,甲公司名下办公楼
被依法拍卖,丙公司(现房产所有权人)通过竞拍取得该房屋
所有权。丙公司要求与乙公司解除租赁合同,但乙公司以“买
卖不破租赁”抗辩,拒绝解除合同,要求丙公司继续履行合
同,后经人民法院调解未果。现通过三个方面分析保障丙公
司权益的有效途径。
▲一、对抗“买卖不破租赁”原则的可行性。
1、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民
法通则﹥若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私
有房屋在租赁期间,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转
移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
2、《中华人民共和国合同法》第229条规定:“租赁
物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案
件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋
在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履
行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列
情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立
抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房
屋在出租前已被人民法院依法查封的。
4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变
卖财产的规定》第31条第二款规定:“拍卖财产上原有的
租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,…”
5、《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:
因出卖、赠与、继承及企业破产、兼并、合并等原因使房屋
所有权转移他人时,房屋受让人应当履行原租赁合同。
根据现有法律、司解和地方规章,“买卖不破租赁”原
则的适用范围应当包括企业破产拍卖在内的所有权变动等
方式。
▲二、拍卖程序有无瑕疵。
根据《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款规定:
拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。
第二十七条规定:委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的
来源和瑕疵。
第三十五条规定:竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵,有
权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。
第六十一条规定:拍卖人、委托人违反本法第十八条第
二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受
人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人
责任的,拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖
前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担
保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时
效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之
日起计算。
据此可知,如果拍卖机构未向竞买人履行标的物瑕疵告
知义务,或义务履行不完全,因此造成买受人利益损失的,
拍卖机构应当依法承担赔偿责任。具体到本案,如果拍卖机
构未告知拍卖标的上存在租赁关系等权利瑕疵,或告知不完
全,则丙公司有权向拍卖机构主张赔偿。
▲三、从租赁合同内容及相关法律考虑丙公司单方解除
合同的可行性。
根据当事人介绍,该合同条款较少,违约责任约定不详
尽,且未规定当事人解除合同的约定情形,故依据合同可能
难以达到单方解除合同的目的,而且有可能面临巨额的违约
金赔偿。故可以依照法律、规章等赋予的法定解除权通过创
造条件从而达到该目的。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列
行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成
损失的,由承租人赔偿;
(一)将承租的房屋擅自转租的;
(二)将承
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