从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策.ppt

从42个要点把握建筑业

和房地产业等试点政策货物和劳务税处刘建宏

无交通工具承运业务按交通运输效劳征税《江西省货物运输效劳税收管理方法〔试行〕》《关于物流行业增值税有关问题的请示》

讲解思路行业特点政策要点操作难点

内容概要●房地产开发●转让不动产●租赁不动产●不动产抵扣●建筑效劳●销售无形资产

房地产业主要特点■房地产开发企业，指依法成立、从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。●按照企业条件，分为四个资质等级：一级、二级、三级、四级。

■要点1：房产地开发流程●立项●设计●施工●验收●交付

●立项开发商规划局发改委获取土地用地规划审核投资方案审核《土地转让合同》、《国有土地使用证》招标拍卖挂牌《建设用地规划许可证》《固定资产投资许可证》

■立项阶段税收事项①前期考察〔咨询、参谋费等〕②筹集资金〔银行贷款、其他渠道融资〕③购置土地〔投标、土地价款、拆迁置换等〕④办理手续。

②设计设计单位规划局按照土地指标设计审核是否符合规划、环境要求、是否符合消防要求规划设计、方案设计、施工图设计建设工程规划许可证

■设计阶段税收事项①地质勘察费、土地整理费。②规划设计、方案设计、施工图设计费。③落实资金。④编制工程造价预算。

③施工开发商建设局施工单位开工申请审核资金是否落实审核施工企业资质进场执行施工图地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实《建筑工程施工许可证》监理单位监督工程施工

■施工阶段税收事项①落实施工单位〔确定施工单位，签订施工承包合同〕。②地价款已付清、施工企业已落实、资金已落实，取得《建筑工程施工许可证》。③确定工程监理单位。④进场施工〔在建筑效劳局部介绍〕。⑤按合同约定分批购置材料等〔甲方供材〕。

④验收规划、消防、环保、电梯、燃气等部门勘察、设计、施工、监理等部门建设局隐蔽工程随时验收主体工程最先验收专项工程分部验收竣工验收最后进行监督、备案验收合格证建筑工程竣工验收报告工程竣工验收备案证明书

■验收阶段税收事项①按合同约定结算工程款〔一般分为定期结算、进度款结算、年终结算、竣工结算等〕。②办理验收手续。③编制工程结算。④工程竣工结算〔按合同约定和行业惯例，一般需留局部工程尾款作为质量保证金，通常为5%〕。

⑤交付国土资源和房地产管理部门开发商审核是否符合预售条件交付业主使用《预售许可证》、《销售许可证》买卖合同、房屋所有权证住宅质量保证书住宅使用说明书产权登记

■交付阶段税收事项①房地产工程初产权登记。②两种销售类型：预售、现售③两种销售方式：自行销售、委托中介销售〔房屋买卖代理费一般按成交价0.5%-2.5%收取〕

■总结：房地产开发工程的“六证两书”：●六证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》●两书《质量保证书》、《使用说明书》

房地产业政策要点要点2：政策图一般计税新工程差额征税〔异地不预缴？〕老工程差额征税，全额按3%异地预缴开发企业简易计税全额按5%征税●开发企业老工程选择一般计税的，异地预缴暂定国税。

操作提示：①对房地产老工程〔36号文和18号公告界定标准有差异，按18号公告执行〕，可以分工程选择简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地产工程。②选择简易计税的工程，应按规定单独核算。●在日常管理中，要重点关注用于简易计税的购进是否混入一般计税工程抵扣。

③兼有一般计税、简易计税或免税房地产工程的而无法划分的进项税额，按施工许可证注明“建设规模”为依据进行划分：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×〔简易计税、免税房地产工程建设规模÷房地产工程总建设规模〕建设规模以面积〔平方米〕为单位计算。

要点3：异地开发房地产问题●36号文：一般纳税人房地产开发企业销售老工程，适用一般计税方法的，按销售额3%在不动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。操作提示：①18号公告未明确如何预缴。在总局明确前，暂统一在不动产所在地国税机关预缴。②新工程所在地与机构所在地不在同一县的，现行试点政策均未涉及预缴问题。如何把握？

要点4：房地产销售预收款的处理●房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。操作提示：①纳税义务尚未发生，不需确认收入、计提销项税，仅预缴税款。●如异地老工程选择一般计税，收取预收款是否要在工程所在地预缴？答：不需要！因为异地预缴以收入为