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产品定位管理流程
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
审批人
目的
提高产品定位的科学性,控制市场风险,提高投资效益。
适用范围
项目获取后营销主导的产品定位。
术语和定义
产品定位:指通过市场分析与研究,加深对项目土地属性和目标客户的认识,在技术可行和经济效益符合的基础上,确定项目产品的设计方向。
职责
开发部
明确项目土地属性;
评价各配比方案的开发速度(交地进度);
参与评审《产品定位报告》。
财务部
计算单一产品的财务指标(获利能力);
计算各配比方案的获利能力;
参与评审《产品定位报告》。
造价部
计算单一产品的项目成本;
计算各配比方案的项目成本;
参与评审《产品定位报告》。
技术部
提供项目整体单一产品的容积率;
评价各配比方案的开发速度(设计进度);
参与评审《产品定位报告》。
工程部
评价各配比方案的开发速度(工程进度);
参与评审《产品定位报告》。
项目部
参与评审《产品定位报告》。
市场部
组织开展产品定位工作;
分析项目土地属性;
分析客户的土地属性需求(区域市场客户细分);
分析竞争楼盘和市场以估计销售价格和销售量;
根据单一产品的测算,提出若干种产品配比方案;
评价各配比方案的市场机会;
汇总各部门评价意见,拟定产品定位方案;
拟定产品解决方案清单表;
组织编制《产品定位报告》;
组织评审《产品定位报告》;
汇总《产品定位报告》评审意见;
下达《产品建议书》予设计。
市场副总
审核《产品定位报告》。
领导班子
审议《产品定位报告》。
总经理
审批《产品定位报告》。
工作程序
单一产品测算
市场部组织开展产品定位工作;
开发部明确项目土地属;
市场部分析项目土地属性;
市场部分析客户的土地属性需求(区域市场客户细分);
技术部提供项目整体单一产品容积率;
造价部计算各项目成本;
市场部分析竞争楼盘和市场以估计销售量;
财务部计算单一产品的财务指标(获利能力)。
组合方案比选
市场部根据单一产品的测算,提出若干种产品配比方案;
造价部计算各配比方案的项目成本;
财务部计算各配比方案的获利能力;
开发部评价各配比方案的开发速度(交地进度);
技术部评价各配比方案的开发速度(设计进度);
工程部评价各配比方案的开发速度(工程进度);
市场部评价各配比方案的市场机会;
市场部汇总各部门评价意见,拟定产品定位方案;
市场部拟定产品解决方案清单表。
产品定位评审
市场部组织各部门编制《产品定位报告》;
《产品定位报告》形成后,由市场部组织评审,参与部门为:市场部、技术部、开发部、工程部、项目部。
市场部依据评审结果组织各部门完成《产品定位报告》的修正、调整、确认后,提交公司领导班子进行决策评审,最后报总经理批准。
市场部将审批后的《产品定位报告》发放到技术部、造价部、工程部,作为设计指导性与招标参考文件;同时提交项目部,由其组织编写《项目总体计划》。
分期开发的项目,每期的产品定位视项目具体情况,可按以上程序进行,或在原《产品定位报告》基础上修订完善。
支持性文件
项目拓展与论证管理流程
产品定位报告编制作业指引
相关记录
《产品定位表单》(表一至表八)(范例)
《产品定位报告》(范例)
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