XXX金海联商业广场可行性报告.doc

XXX金海联商业广场房地产项目研究报告

第一章?项?目?概?况

第一节：项目基本情况

一?项目名称：XXX金海联商业广场（暂定）

二?项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。

三?项目内容：拟建一个集商务（CLD）购物（shopping?mall）娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造XXX西部的商业旗舰。

四?项目目标：

1?使之成为XXX西部的标志性物业。

2?实现本项目物业潜在价值最大化。

3?创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统一。

第二节：项目区位分析

??一区位

（一）项目地块位置状况

????XXX金海联商业广场房地产项目地位于XXXXXXXXXXXXXX处，项目总占地3441亩，其中主题绿化广场占地8亩，项目房地产占地2641亩。

（二）项目地块区位因素分析

1一般因素

(1)地理位置

【略】

（2）自然环境

????Ａ地势地貌

【略】

????Ｂ气候水文

【略】

(3)城市性质

【略】

(4)行政区划

【略】

????(5)社会经济状况

【略】

????2区域因素

????(1)位置

????????项目地块所在区域位于XXXXXXX交汇处，该区域系XXX中心地带，距市内最繁华地市中心市场约950米，距中心汽车站约1000米，距客运火车站约50米，是XXX市目前尚存的一块“黄金宝地”。

????(2)交通

公路：区域对外交通便利，区域内有市主干道XX路XX路XX路XX路相连。

????铁路：XXXX铁路交汇于XXX市，区域距XXX市火车站约50米。

????(3)基础设施情况

????A供水

????市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。

????B排水

????区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。

????C供电

????区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。

????D通讯

????区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

????(4)环境条件

????区域环境质量较好，环境污染较小。

(5)产业集聚度

区域内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。

????3个别因素

随着城市的发展，目前的XXX路口三角地块，由于历史原因已经不能适应经济发展的需要，配套设施落后消防隐患严重环境恶劣等因素已严重影响城市形象，阻碍了XXX的城市发展，因此该区域的改造已列入XXX城市建设中的重点工程，并欲通过对其的改造开发，提高城市品位，将该区域建设成一个以商务（CLD）购物(SHOPPING?MAIL)娱乐为主的一流商业广场，并将成为XXX的标志性建筑，打造XXX西部及周边五省的商业旗舰。

该项目与“XXXXXXXX商业购物中心”项目连成一体，通过市场化运作，将会成为经营城市提升城市品位的一个范例。

??二经济指标

???规划经济技术指标：

总用地面积：?????????3441（亩）

主题绿化广场占地：???8（亩）

项目房地产占地：?????2641（亩）

项目房地产建筑面积：?66000（平方米）『共十八层』

?????其中?地下一层：?8000?（平方米）『地下商场』

??????????地下二层：?8000?（平方米）『地下停车场』??

??????????????裙楼：??32000（平方米）?『四层，shopping?mall』

??????????????主楼：?18000（平方米）『十二层,CLD』

绿化率：?????????????46％

容积率：?????????????204

第二节：宏观经济分析

（1）?2002年是中国宏观经济迅速发展的一年，国民经济持续快速增长，GDP有望保持在78％左右。价格水平降幅趋缓，消费需求稳定，投资快速增长，整个宏观经济环境呈现良性循环。

（2）?2002年是中国入世后的第一年，政府在各领域里的改革进一步深化，市场经济进一步得到了规范，从而使投资环境得到更好的优化。

（3）?十六大的胜利召开，“全面奔小康”纲要的提出，促使在今后几年你，政府将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，并将继续扩大内需刺激消费，来拉动经济的发展。

（4）?北京申奥成功，上海申请世博会的成功以及今年来兴起的“经营城市”理念的推广，已使中国众多的城市走出了传统建设的怪圈，进入一个着力提升城市品位，科学的经营城市建设城市的新阶段。

（5）?国家的今日政策在近几年对房地产业的发展起了关键作用，虽然最近不少专家提出目前的房地产业走近“泡沫化”的悬崖，央行也提出“警惕房地产泡沫”，但随着中国金融业的成熟，金融界会更加谨慎的介入房地产业，这对有潜质的房地产项目无疑更为有利。

综上所述，房地产业在今后几年内仍是一个“火热”的行业，这对开发商来说是一个绝好机遇，但同时也为开发商提出了不少难题，针对目前房地产局部