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项目管理淮安水渡口新区项目市调报告

淮安水渡口新区项目市调报告

南京金色彼岸房地产策划营销代理有限公司

2008年3月31日

第一章、项目投资背景5

第一节、城市概况及特征5

1、地理位置5

2、历史沿革6

3、人口与行政辖区6

4、自然概况6

5、城市交通7

6、行政区划7

7、城市特点7

8、名城保护与发展规划8

9、人口密度8

第二节、城市总体经济和区域经济运行特征9

1、经济总量9

2、经济结构12

3、经济活跃情况16

4、财政情况17

5、居民生活18

第三节、人口及城市化进程20

1、人口总量增长较为缓慢，非农业人口增长速度明显加快20

2、城市化进程有所放缓，淮安开始进入高速发展期，但相对于江苏其他城市城市化进程还是较慢21

第四节、城市整体发展规划22

1、城市性质22

2、城市规模22

3、城市建设用地规模22

4、城市发展格局22

5、2010年城市人口与城区规划建议规划表23

6、城市发展方向23

第二章、淮安房地产市场研究26

第一节、淮安房地产市场发展情况26

1、2007年淮安固定资产投资呈快速增长趋势，房地产业发展较快，开发投资增长迅速26

2、商品房历年供求关系28

3、淮安各区域板块物业分类30

4、住宅、底商都发展现状及未来趋势预测32

第二节、淮安住宅及底商市场分析33

1、淮安各板块07年供给销售情况33

2、各板块住宅、底商价格走势分析39

3、淮安商品房面积分布40

第三章、区域市场研究42

第一节、各板块住宅市场研究42

1、各板块概况42

2、区域市场典型项目43

3、竞争个案研究（典型住宅、底商）56

4、竞争项目市场总结71

第二节、淮安市区商业市场整体情况研究72

1、总体概况72

2、市场格局72

3、商业金融业规划与目标73

4、针对性商业环境分析73

5、分析总结93

第三节、淮安土地市场情况94

1、07年土地市场供应情况94

2、2008年淮安挂牌出让计划94

3、2007年开工、竣工、销售及2008年淮安开发计划95

4、2008年商业及住宅用地的开发计划95

第四节淮安未来供需情况96

1、人口规模96

2、供应量的推导96

3、实际需求面积的推导96

4、结论96

第四章客户调研分析97

第一节调研背景97

调研过程97

第二节住宅潜在购房者需求分析98

1、调查对象的基本情况98

2、对住宅的潜在购房者需求分析99

3、住宅潜在购房者需求分析总结110

第三节商铺潜在购房者分析111

1、调查对象的基本情况111

3、商铺潜在购房者总结分析118

第四节商铺经营者分析119

1、调查对象的基本情况119

2、对潜在商铺经营者的需求分析122

3、商铺经营者调研分析总结127

第五章、项目前期定位128